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衢州市常山縣、黃南同仁市、上海市靜安區(qū)、煙臺市招遠市、內(nèi)蒙古錫林郭勒盟太仆寺旗、無錫市宜興市、陽江市江城區(qū)、梅州市梅縣區(qū)
宜賓市長寧縣、岳陽市岳陽縣、長沙市望城區(qū)、安陽市安陽縣、濟寧市汶上縣、黃山市屯溪區(qū)、自貢市沿灘區(qū)、廣西南寧市武鳴區(qū)、錦州市凌河區(qū)
漯河市舞陽縣、長治市潞州區(qū)、宜賓市翠屏區(qū)、廣西欽州市欽北區(qū)、恩施州恩施市
懷化市溆浦縣、深圳市寶安區(qū)、株洲市石峰區(qū)、臨汾市吉縣、內(nèi)蒙古鄂爾多斯市康巴什區(qū)、開封市通許縣、萬寧市龍滾鎮(zhèn)
雅安市雨城區(qū)、肇慶市端州區(qū)、內(nèi)蒙古烏蘭察布市化德縣、廈門市湖里區(qū)、麗水市松陽縣、安慶市太湖縣、宜昌市宜都市
大同市左云縣、黃岡市羅田縣、荊州市江陵縣、澄邁縣福山鎮(zhèn)、寧夏石嘴山市惠農(nóng)區(qū)、吉林市龍?zhí)秴^(qū)、汕頭市濠江區(qū)、湘西州花垣縣
恩施州宣恩縣、太原市古交市、汕尾市城區(qū)、松原市乾安縣、廣西南寧市馬山縣、寧夏吳忠市鹽池縣、東莞市沙田鎮(zhèn)
撫州市南豐縣、寧德市蕉城區(qū)、汕頭市潮南區(qū)、甘孜德格縣、周口市太康縣、寧夏吳忠市鹽池縣
鷹潭市余江區(qū)、普洱市景東彝族自治縣、屯昌縣屯城鎮(zhèn)、菏澤市鄄城縣、上饒市廣信區(qū)、瀘州市古藺縣、上海市黃浦區(qū)、吉林市永吉縣、甘孜雅江縣、長沙市開福區(qū)
永州市江永縣、伊春市鐵力市、南陽市鄧州市、黔東南丹寨縣、宜春市高安市
曲靖市富源縣、洛陽市欒川縣、平?jīng)鍪谐缧趴h、麗水市云和縣、鄭州市上街區(qū)、撫州市崇仁縣、揚州市儀征市、西安市蓮湖區(qū)
常德市津市市、眉山市仁壽縣、泉州市鯉城區(qū)、延邊圖們市、定西市通渭縣、云浮市新興縣、西雙版納勐海縣
上海市徐匯區(qū)、宜昌市遠安縣、重慶市潼南區(qū)、天津市武清區(qū)、江門市恩平市、大慶市讓胡路區(qū)、樂山市夾江縣、儋州市光村鎮(zhèn)
寧波市象山縣、大興安嶺地區(qū)新林區(qū)、寧德市柘榮縣、蕪湖市南陵縣、廣西南寧市西鄉(xiāng)塘區(qū)、肇慶市懷集縣
六安市舒城縣、牡丹江市綏芬河市、廈門市海滄區(qū)、安慶市懷寧縣、無錫市江陰市、宜春市袁州區(qū)
中山市民眾鎮(zhèn)、濰坊市坊子區(qū)、撫順市新?lián)釁^(qū)、咸寧市嘉魚縣、東莞市萬江街道、孝感市孝昌縣、樂東黎族自治縣黃流鎮(zhèn)、惠州市龍門縣、內(nèi)蒙古錫林郭勒盟二連浩特市
鶴崗市向陽區(qū)、青島市平度市、濮陽市南樂縣、亳州市渦陽縣、惠州市龍門縣、上海市崇明區(qū)、濟寧市兗州區(qū)、黔東南鎮(zhèn)遠縣、駐馬店市汝南縣、榆林市綏德縣
鎮(zhèn)江市丹陽市、株洲市醴陵市、聊城市茌平區(qū)、南充市閬中市、南充市嘉陵區(qū)、廣西河池市東蘭縣、文山富寧縣、廣西桂林市平樂縣
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上海官宣啟動不動產(chǎn)信托登記，多個創(chuàng)新亮點值得關(guān)注|界面新聞
界面新聞記者 | 鄒文榕
繼北京完成不動產(chǎn)和股權(quán)信托登記試點文件和首批項目落地后，上海不動產(chǎn)信托登記試點工作也正式啟動。
5月27日，上海市委金融委辦公室等六部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于開展不動產(chǎn)信托登記試點的通知》（下稱：《通知》），明確自《通知》印發(fā)之日起上海轄區(qū)信托機構(gòu)可開展不動產(chǎn)信托登記試點工作一年。
界面新聞記者從上海信托處獲悉，先前，上海信托全程參與了此項試點工作政策的推出，目前正積極推動首批項目落地。
“《通知》是落實和推動信托在上海國際金融建設(shè)和信托高質(zhì)量發(fā)展的重要舉措?！渡虾Ｊ型七M國際金融中心建設(shè)條例》和《關(guān)于加強監(jiān)管防范風(fēng)險推動信托行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的若干意見》都將不動產(chǎn)信托登記的相關(guān)工作納入，體現(xiàn)了國務(wù)院、國家金融監(jiān)管總局和上海市對于不動產(chǎn)信托登記的高度重視。本次不動產(chǎn)信托登記試點工作在上海破局，是助力上海國際金融中心建設(shè)中信托功能的有力體現(xiàn)。”上海信托方面向界面新聞記者回復(fù)。
本次《通知》共四項內(nèi)容：一是明確了不動產(chǎn)信托、不動產(chǎn)信托登記等定義以及本次試點的適用范圍；二是明確開展不動產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的合規(guī)性要求；三是規(guī)定了辦理流程；四是完善了其他配套機制。
界面新聞記者發(fā)現(xiàn)，上海版“不動產(chǎn)信托登記”有多個亮點值得關(guān)注。
例如，在適用范圍部分，本次《通知》前瞻性設(shè)置了慈善信托專項條款，對慈善信托雙受托人模式的業(yè)務(wù)場景進行了適用規(guī)定；合規(guī)性方面，《通知》特別鼓勵圍繞養(yǎng)老助老、特殊需要、家庭服務(wù)、公益慈善、風(fēng)險處置等與民生福祉密切相關(guān)的場景開展不動產(chǎn)信托登記試點。
在辦理流程方面，《通知》構(gòu)建了不動產(chǎn)信托財產(chǎn)“信托產(chǎn)品預(yù)登記—申請出具證明文件—辦理信托財產(chǎn)登記—反饋登記結(jié)果”全周期的辦理流程，涉及了從預(yù)登記到信托財產(chǎn)分配或處置等環(huán)節(jié)，有效實現(xiàn)全流程閉環(huán)辦理。
其中，《通知》明確通過中國信托登記有限責(zé)任公司進行不動產(chǎn)信托產(chǎn)品登記和不動產(chǎn)登記機構(gòu)進行不動產(chǎn)信托財產(chǎn)登記的“雙重登記”模式開展不動產(chǎn)信托登記試點；同時，明確須將委托人名下的不動產(chǎn)通過轉(zhuǎn)移登記給受托人，并由不動產(chǎn)登記機構(gòu)在不動產(chǎn)權(quán)證上注記“信托財產(chǎn)”專項標識，體現(xiàn)信托財產(chǎn)獨立性，實現(xiàn)其與委托人、受托人固有資產(chǎn)相隔離。
此外，界面新聞記者關(guān)注到，相比于北京版本，上海版《通知》還增加了信托受益人可以申請辦理信托受益權(quán)證的內(nèi)容。
清華大學(xué)法學(xué)院金融與法律研究中心研究員楊祥向界面新聞記者分析，資產(chǎn)服務(wù)信托的信托受益權(quán)登記是一個全新的概念，也是業(yè)界正在討論與推進的重要事項。
“對于資產(chǎn)管理信托來說，信托受益權(quán)登記的目的主要是便于份額流轉(zhuǎn)，從這個角度來說，似乎對于資產(chǎn)服務(wù)信托來說受益權(quán)登記的價值不突出，但在當前不動產(chǎn)信托財產(chǎn)登記制度不完善的情況下，信托受益權(quán)登記在資產(chǎn)服務(wù)信托領(lǐng)域也有討論的價值與空間。”楊祥表示。
整體上看，功承瀛泰律師事務(wù)所律師唐潮在接受界面新聞記者采訪時表示，本次上海試點在北京試點基礎(chǔ)上的改進是顯而易見的，但部分北京試點的遺留問題依然沒有解決。
“例如，《通知》要求委托人與受托人簽訂信托文件，變相排除了遺囑信托辦理不動產(chǎn)信托登記的可能，同時也可能存在通過設(shè)立不動產(chǎn)信托回避限購政策進行套利的空間，”唐潮認為，“相應(yīng)問題仍有待后續(xù)稅收政策的明確以及監(jiān)管跟進來解決?！?/p>
就共性而言，唐潮分析，兩地試點方案都留出了根據(jù)發(fā)生效力的法律文件進行權(quán)屬轉(zhuǎn)移的路徑，本質(zhì)是為了留出通過訴訟和執(zhí)行完成不動產(chǎn)信托登記的空間。
“同時，除兩份文件在稅費問題上尚沒有‘超預(yù)期’的解決方案外”，楊祥還提到，“兩份通知均僅規(guī)定在不動產(chǎn)權(quán)證書或（和）不動產(chǎn)登記簿上做注記，這對于外部第三人特別是有權(quán)查詢情況的交易主體來說還不太充分。
據(jù)界面新聞記者此前報道，信托財產(chǎn)登記作為我國民商事登記制度的重要補充，是發(fā)揮信托靈活性和功能優(yōu)勢，保障信托財產(chǎn)獨立性的重要制度安排。
因缺乏配套的制度安排，信托財產(chǎn)登記制度在我國長期處于“有法可依、無法操作”的狀態(tài)。各地雖有批復(fù)性文件鼓勵開展相應(yīng)業(yè)務(wù)，但正式實施文件始終未有發(fā)布。
不過，相關(guān)制度建設(shè)在2024年底迎來轉(zhuǎn)機。
2024年12月，北京率先啟動轄區(qū)內(nèi)信托機構(gòu)的不動產(chǎn)信托財產(chǎn)登記試點工作，標志著我國信托財產(chǎn)登記邁出關(guān)鍵一步。
2025年4月初，北京市“雙首單”不動產(chǎn)信托財產(chǎn)登記項目正式落地，國投泰康信托和外貿(mào)信托拔得頭籌。兩家機構(gòu)分別從特殊需要服務(wù)群體以及“422”（四位老人、夫妻雙獨、兩名子女）的典型家庭的底層需求出發(fā)，協(xié)助委托人完成了將不動產(chǎn)納入信托財產(chǎn)最終得以實現(xiàn)保障子女全生命周期權(quán)益的信托需求。
4月10日，北京金融監(jiān)管局與北京市市場監(jiān)督管理局聯(lián)合印發(fā)股權(quán)信托財產(chǎn)登記試點政策，通知轄內(nèi)各單位做好北京市股權(quán)信托財產(chǎn)登記工作。中國信托登記有限責(zé)任公司也于4月15日發(fā)布了配套的通知。
4月16日，“中信信托-東方園林破產(chǎn)重整專項服務(wù)信托”在北京市朝陽區(qū)市場監(jiān)督管理局順利完成股權(quán)信托財產(chǎn)登記，全國首例股權(quán)信托財產(chǎn)登記隨之誕生。
華北某信托公司信托經(jīng)理向界面新聞表示，信托"三分類"新規(guī)實施以來，監(jiān)管層圍繞行業(yè)發(fā)展出臺的系列政策導(dǎo)向愈發(fā)清晰：始終以推動信托業(yè)高質(zhì)量發(fā)展為核心，持續(xù)引導(dǎo)行業(yè)回歸信托本源，或者說引導(dǎo)行業(yè)做實資產(chǎn)服務(wù)信托業(yè)務(wù)——利用信托制度，提供資產(chǎn)隔離、財富傳承、公益慈善、養(yǎng)老保障等功能。
而京滬兩地近期落地的信托財產(chǎn)登記相關(guān)政策文件，其核心意圖在于鼓勵信托公司深度拓展資產(chǎn)服務(wù)信托業(yè)務(wù)，積極探索股權(quán)、不動產(chǎn)等多元信托財產(chǎn)的登記試點創(chuàng)新。
“隨著京滬兩地試點工作的有序推進，全國統(tǒng)一的信托財產(chǎn)登記制度體系及配套實施細則有望加速落地，為行業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展提供更堅實的制度支撐?！笔茉L人士提到。
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