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玉溪市華寧縣、雙鴨山市四方臺(tái)區(qū)、保山市昌寧縣、白沙黎族自治縣元門(mén)鄉(xiāng)、文昌市文城鎮(zhèn)、安慶市懷寧縣、威海市文登區(qū)、甘南卓尼縣
渭南市富平縣、三明市將樂(lè)縣、湘西州鳳凰縣、鶴崗市工農(nóng)區(qū)、廣西玉林市福綿區(qū)
南陽(yáng)市淅川縣、內(nèi)蒙古鄂爾多斯市鄂托克前旗、商丘市柘城縣、渭南市臨渭區(qū)、定安縣富文鎮(zhèn)、南充市順慶區(qū)
朝陽(yáng)市雙塔區(qū)、湘潭市雨湖區(qū)、資陽(yáng)市樂(lè)至縣、咸陽(yáng)市淳化縣、丹東市元寶區(qū)、撫州市崇仁縣、武漢市漢陽(yáng)區(qū)、撫順市新?lián)釁^(qū)、商丘市梁園區(qū)、安康市白河縣
十堰市鄖西縣、黃山市歙縣、六安市霍邱縣、陽(yáng)江市陽(yáng)東區(qū)、中山市三角鎮(zhèn)、自貢市沿灘區(qū)
東營(yíng)市河口區(qū)、漳州市南靖縣、吉林市舒蘭市、長(zhǎng)沙市寧鄉(xiāng)市、南平市松溪縣、平頂山市郟縣、煙臺(tái)市棲霞市、玉溪市江川區(qū)、馬鞍山市和縣、濟(jì)南市章丘區(qū)
合肥市長(zhǎng)豐縣、沈陽(yáng)市蘇家屯區(qū)、廣安市武勝縣、郴州市桂東縣、保山市騰沖市、濟(jì)寧市鄒城市、慶陽(yáng)市華池縣
廣西南寧市隆安縣、沈陽(yáng)市法庫(kù)縣、齊齊哈爾市昂昂溪區(qū)、泰州市高港區(qū)、雅安市漢源縣、漯河市源匯區(qū)、大慶市林甸縣、蚌埠市五河縣、內(nèi)蒙古包頭市石拐區(qū)
遼源市龍山區(qū)、許昌市襄城縣、齊齊哈爾市克東縣、內(nèi)蒙古包頭市東河區(qū)、長(zhǎng)治市潞州區(qū)
東方市江邊鄉(xiāng)、涼山美姑縣、滁州市定遠(yuǎn)縣、內(nèi)蒙古呼和浩特市土默特左旗、杭州市上城區(qū)、焦作市山陽(yáng)區(qū)、安康市平利縣、雞西市恒山區(qū)、內(nèi)江市隆昌市、銅川市印臺(tái)區(qū)
定安縣龍河鎮(zhèn)、三明市三元區(qū)、德宏傣族景頗族自治州梁河縣、淄博市沂源縣、天水市張家川回族自治縣、阜陽(yáng)市潁州區(qū)
蘭州市安寧區(qū)、湘潭市韶山市、內(nèi)蒙古呼和浩特市武川縣、天津市紅橋區(qū)、無(wú)錫市梁溪區(qū)、懷化市溆浦縣
陵水黎族自治縣新村鎮(zhèn)、棗莊市嶧城區(qū)、涼山雷波縣、臺(tái)州市椒江區(qū)、許昌市襄城縣、滁州市鳳陽(yáng)縣
銅仁市萬(wàn)山區(qū)、蘭州市七里河區(qū)、內(nèi)蒙古通遼市扎魯特旗、德州市寧津縣、三明市將樂(lè)縣、聊城市冠縣、佳木斯市撫遠(yuǎn)市
雅安市石棉縣、嘉興市桐鄉(xiāng)市、廣西桂林市疊彩區(qū)、臺(tái)州市黃巖區(qū)、鷹潭市余江區(qū)
內(nèi)蒙古鄂爾多斯市烏審旗、濟(jì)南市章丘區(qū)、大理云龍縣、中山市板芙鎮(zhèn)、九江市修水縣、蘭州市皋蘭縣、大同市靈丘縣、黃岡市英山縣、銅川市宜君縣、焦作市山陽(yáng)區(qū)
泰州市興化市、運(yùn)城市臨猗縣、廣西崇左市天等縣、黃岡市黃梅縣、武漢市黃陂區(qū)、鄂州市華容區(qū)、西安市雁塔區(qū)、牡丹江市林口縣、上饒市信州區(qū)、周口市扶溝縣
黃岡市團(tuán)風(fēng)縣、昭通市鹽津縣、廣西桂林市秀峰區(qū)、雞西市虎林市、咸陽(yáng)市彬州市、撫州市樂(lè)安縣、果洛班瑪縣、商丘市睢縣、阿壩藏族羌族自治州小金縣
大興安嶺地區(qū)加格達(dá)奇區(qū)、佳木斯市湯原縣、東莞市寮步鎮(zhèn)、麗水市景寧畬族自治縣、徐州市豐縣、日照市嵐山區(qū)、白山市江源區(qū)、鄭州市登封市、惠州市博羅縣、孝感市云夢(mèng)縣
清遠(yuǎn)市清城區(qū)、宜賓市江安縣、晉中市太谷區(qū)、揭陽(yáng)市揭西縣、滁州市全椒縣、洛陽(yáng)市汝陽(yáng)縣、白山市靖宇縣、焦作市馬村區(qū)、海東市互助土族自治縣、廣元市朝天區(qū)
邵陽(yáng)市雙清區(qū)、南京市秦淮區(qū)、德宏傣族景頗族自治州梁河縣、北京市東城區(qū)、內(nèi)蒙古呼倫貝爾市陳巴爾虎旗
寧夏中衛(wèi)市海原縣、呂梁市石樓縣、晉城市城區(qū)、榆林市佳縣、東方市感城鎮(zhèn)、文昌市公坡鎮(zhèn)、運(yùn)城市絳縣、大慶市薩爾圖區(qū)、新鄉(xiāng)市新鄉(xiāng)縣
攀枝花市西區(qū)、西雙版納景洪市、廣州市天河區(qū)、陵水黎族自治縣光坡鎮(zhèn)、中山市阜沙鎮(zhèn)
內(nèi)蒙古興安盟突泉縣、自貢市大安區(qū)、梅州市蕉嶺縣、阿壩藏族羌族自治州茂縣、淮南市鳳臺(tái)縣、運(yùn)城市夏縣、襄陽(yáng)市老河口市、綿陽(yáng)市鹽亭縣、平頂山市新華區(qū)
麗江市古城區(qū)、黔東南施秉縣、連云港市連云區(qū)、宜賓市興文縣、大理祥云縣
臺(tái)州市椒江區(qū)、紹興市新昌縣、紅河開(kāi)遠(yuǎn)市、萬(wàn)寧市大茂鎮(zhèn)、景德鎮(zhèn)市昌江區(qū)、大興安嶺地區(qū)加格達(dá)奇區(qū)、松原市寧江區(qū)、廣安市武勝縣
隴南市成縣、延邊汪清縣、蚌埠市固鎮(zhèn)縣、甘孜得榮縣、瓊海市博鰲鎮(zhèn)
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永州市江永縣、伊春市鐵力市、南陽(yáng)市鄧州市、黔東南丹寨縣、宜春市高安市
海東市循化撒拉族自治縣、佳木斯市湯原縣、安陽(yáng)市林州市、臨夏永靖縣、菏澤市鄆城縣、廣州市白云區(qū)、果洛久治縣
德州市德城區(qū)、永州市道縣、成都市郫都區(qū)、信陽(yáng)市潢川縣、雅安市漢源縣、寧夏銀川市興慶區(qū)
果洛瑪沁縣、黔東南施秉縣、濟(jì)南市章丘區(qū)、長(zhǎng)沙市長(zhǎng)沙縣、昆明市祿勸彝族苗族自治縣、廣西崇左市寧明縣、泰安市東平縣、內(nèi)蒙古呼倫貝爾市扎蘭屯市、廣西百色市平果市
徐州市邳州市、忻州市河曲縣、濟(jì)南市商河縣、內(nèi)蒙古烏蘭察布市四子王旗、廣州市黃埔區(qū)、荊州市公安縣、呂梁市文水縣、溫州市永嘉縣、七臺(tái)河市茄子河區(qū)
西安市臨潼區(qū)、德宏傣族景頗族自治州梁河縣、廣安市華鎣市、朝陽(yáng)市雙塔區(qū)、寶雞市眉縣
白山市靖宇縣、重慶市武隆區(qū)、珠海市香洲區(qū)、萍鄉(xiāng)市安源區(qū)、黔南平塘縣、雅安市漢源縣、呂梁市交口縣、榆林市吳堡縣
哈爾濱市方正縣、酒泉市敦煌市、徐州市邳州市、東莞市鳳崗鎮(zhèn)、內(nèi)蒙古包頭市青山區(qū)、白沙黎族自治縣元門(mén)鄉(xiāng)、貴陽(yáng)市白云區(qū)、甘南卓尼縣
甘孜巴塘縣、廣州市越秀區(qū)、松原市寧江區(qū)、萬(wàn)寧市龍滾鎮(zhèn)、南充市順慶區(qū)、商洛市商州區(qū)、渭南市白水縣、文山廣南縣
廣西來(lái)賓市忻城縣、淄博市周村區(qū)、齊齊哈爾市甘南縣、遵義市仁懷市、金華市磐安縣、荊州市公安縣
周口市沈丘縣、湘潭市岳塘區(qū)、梅州市梅江區(qū)、松原市長(zhǎng)嶺縣、雙鴨山市寶山區(qū)、延邊和龍市
永州市寧遠(yuǎn)縣、運(yùn)城市稷山縣、呂梁市方山縣、溫州市泰順縣、金昌市永昌縣、昆明市東川區(qū)、三明市寧化縣、臨汾市大寧縣、銅仁市沿河土家族自治縣
蘭州市皋蘭縣、郴州市汝城縣、慶陽(yáng)市華池縣、內(nèi)蒙古烏蘭察布市涼城縣、六安市金安區(qū)、宣城市宣州區(qū)
玉溪市江川區(qū)、甘孜丹巴縣、萬(wàn)寧市萬(wàn)城鎮(zhèn)、杭州市淳安縣、佳木斯市湯原縣
廈門(mén)市集美區(qū)、濟(jì)寧市汶上縣、平?jīng)鍪徐`臺(tái)縣、哈爾濱市呼蘭區(qū)、新鄉(xiāng)市紅旗區(qū)、滁州市定遠(yuǎn)縣、樂(lè)山市峨邊彝族自治縣、廣西崇左市寧明縣、鞍山市立山區(qū)、衢州市衢江區(qū)
伊春市金林區(qū)、延安市洛川縣、撫順市順城區(qū)、淮南市鳳臺(tái)縣、通化市輝南縣、陵水黎族自治縣光坡鎮(zhèn)、懷化市中方縣
巴中市南江縣、陵水黎族自治縣隆廣鎮(zhèn)、溫州市甌海區(qū)、連云港市贛榆區(qū)、宣城市涇縣、重慶市巫溪縣、泉州市永春縣、泰安市寧陽(yáng)縣、沈陽(yáng)市蘇家屯區(qū)
昌江黎族自治縣海尾鎮(zhèn)、臨汾市侯馬市、煙臺(tái)市招遠(yuǎn)市、景德鎮(zhèn)市昌江區(qū)、淮南市壽縣、南通市如皋市、長(zhǎng)沙市天心區(qū)、泉州市晉江市
棗莊市市中區(qū)、撫州市東鄉(xiāng)區(qū)、海南貴南縣、南昌市南昌縣、成都市大邑縣
聊城市東昌府區(qū)、海北祁連縣、朝陽(yáng)市雙塔區(qū)、肇慶市四會(huì)市、襄陽(yáng)市襄城區(qū)、黃南同仁市
海東市民和回族土族自治縣、綿陽(yáng)市江油市、濰坊市諸城市、萬(wàn)寧市長(zhǎng)豐鎮(zhèn)、中山市坦洲鎮(zhèn)、甘南夏河縣、黔西南普安縣
白沙黎族自治縣細(xì)水鄉(xiāng)、廣西百色市西林縣、齊齊哈爾市昂昂溪區(qū)、四平市公主嶺市、濮陽(yáng)市濮陽(yáng)縣、廣西貴港市桂平市、內(nèi)蒙古呼和浩特市新城區(qū)
六安市金安區(qū)、茂名市茂南區(qū)、阿壩藏族羌族自治州茂縣、駐馬店市上蔡縣、泰州市靖江市、贛州市寧都縣
德宏傣族景頗族自治州盈江縣、內(nèi)蒙古通遼市霍林郭勒市、聊城市莘縣、阜陽(yáng)市潁州區(qū)、涼山越西縣
遵義市桐梓縣、東方市天安鄉(xiāng)、臺(tái)州市路橋區(qū)、聊城市冠縣、廣西南寧市江南區(qū)、玉溪市易門(mén)縣、煙臺(tái)市萊山區(qū)、忻州市靜樂(lè)縣、甘孜白玉縣、商丘市睢陽(yáng)區(qū)
廣州市從化區(qū)、常德市安鄉(xiāng)縣、萬(wàn)寧市禮紀(jì)鎮(zhèn)、馬鞍山市花山區(qū)、黔東南天柱縣、綏化市蘭西縣
邵陽(yáng)市北塔區(qū)、南平市順昌縣、雅安市寶興縣、黃岡市蘄春縣、漢中市洋縣、鞍山市鐵西區(qū)、鶴崗市興安區(qū)
客流創(chuàng)紀(jì)錄但經(jīng)營(yíng)虧損，深圳地鐵的TOD模式走到十字路口|界面新聞 · 地產(chǎn)
界面新聞?dòng)浾?| 王妤涵
剛剛過(guò)去的五一假期，深圳迎來(lái)一波出游熱，位居國(guó)內(nèi)熱門(mén)旅游目的地TOP10榜單，市內(nèi)各大旅游景區(qū)人潮涌涌。
深圳市文化廣電旅游體育局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，5月1日-5日期間全市共接待游客696.36萬(wàn)人次，同比增長(zhǎng)36.3%；實(shí)現(xiàn)旅游收入54.32億元，同比增長(zhǎng)40.8%。
旅游熱也反應(yīng)到軌道交通領(lǐng)域。據(jù)深圳地鐵統(tǒng)計(jì)，5月1日-5日，深圳軌道交通共接待旅客超4519.84萬(wàn)人次，日均客流903.97萬(wàn)人次，較去年同期增長(zhǎng)26.1%，創(chuàng)歷年五一客流量新高，多項(xiàng)指標(biāo)刷新歷史峰值。
深圳軌道交通2024年的客流表現(xiàn)也創(chuàng)下歷史新高：全年客運(yùn)量突破30億人次，單日總客運(yùn)量首次突破1100萬(wàn)大關(guān)，客流強(qiáng)度持續(xù)穩(wěn)居全國(guó)首位。
然而，深圳城市軌道交通亮眼的客流增長(zhǎng)數(shù)據(jù)背后，深圳市地鐵集團(tuán)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“深鐵集團(tuán)”）也面臨著虧損壓力。2024年全年實(shí)現(xiàn)營(yíng)收211.89億元，同比下降15.74%；合并報(bào)表范圍內(nèi)發(fā)生虧損334.6億元。
這一反差，也折射出深鐵集團(tuán)在“軌道+物業(yè)”模式深化期遭遇的行業(yè)性挑戰(zhàn)。
營(yíng)運(yùn)數(shù)字顯著增長(zhǎng)
整體來(lái)看，深鐵集團(tuán)去年在客運(yùn)量和運(yùn)營(yíng)里程上的表現(xiàn)較為亮眼。這一成績(jī)的取得，是深圳城市人口流動(dòng)加速與運(yùn)營(yíng)效率提升的共同作用。
深圳地鐵的客流強(qiáng)度和線(xiàn)網(wǎng)密度均位列全國(guó)第一，這意味著每公里軌道承載的客流量遠(yuǎn)超其他城市，單位資源利用效率達(dá)到極致。
2024年，深圳地鐵新增了3號(hào)線(xiàn)四期、7號(hào)線(xiàn)二期、11號(hào)線(xiàn)二期、12號(hào)線(xiàn)二期、13號(hào)線(xiàn)南段等5條新線(xiàn)（段），新增里程約28公里，運(yùn)營(yíng)總里程達(dá)595.1公里，共18條線(xiàn)路，線(xiàn)網(wǎng)密度穩(wěn)居全國(guó)第一。
且城市“1公里地鐵率”已高達(dá)97%，便捷高效的軌道交通“1小時(shí)生活圈”已初步成型。
除了新線(xiàn)路的開(kāi)通，深圳地鐵在既有線(xiàn)路的運(yùn)營(yíng)效率上也有顯著提升。
2024年，深圳地鐵線(xiàn)網(wǎng)客運(yùn)強(qiáng)度達(dá)1.49萬(wàn)人次/公里日，連續(xù)16個(gè)月穩(wěn)居全國(guó)首位。高峰時(shí)段，3條線(xiàn)路跑進(jìn)2分鐘間隔，這一運(yùn)營(yíng)效率在全球地鐵系統(tǒng)中也處于領(lǐng)先水平。
在營(yíng)收方面，盡管全年?duì)I收同比下降15.74%，但軌道交通運(yùn)營(yíng)及資源經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)作為深鐵集團(tuán)營(yíng)收的主要來(lái)源仍保持了強(qiáng)勁增長(zhǎng)。
2024年，該業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)收入129.7億元，同比增長(zhǎng)26.69%，占收入比重的61.23%。這主要得益于客流量的大幅增長(zhǎng)以及非票務(wù)收入的提升。例如，地鐵商圈的熱度不斷攀升，帶動(dòng)了商業(yè)、物業(yè)服務(wù)等經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)收入的增長(zhǎng)。
房地產(chǎn)下行周期困局
盡管客運(yùn)量和運(yùn)營(yíng)效率表現(xiàn)優(yōu)異，深鐵集團(tuán)2024年合并報(bào)表范圍內(nèi)仍虧損334.6億元，主要原因在于房地產(chǎn)行業(yè)下行對(duì)其“軌道+物業(yè)”模式（即以公共交通為導(dǎo)向的綜合物業(yè)開(kāi)發(fā)，TOD模式）的沖擊。?
深鐵集團(tuán)自2004年開(kāi)始探索“軌道+物業(yè)”模式，通過(guò)地鐵站點(diǎn)周邊物業(yè)開(kāi)發(fā)，以土地增值收益反哺軌道交通建設(shè)運(yùn)營(yíng)。
在過(guò)去房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮時(shí)期，該模式為地鐵建設(shè)提供了重要資金支持，推動(dòng)了深圳地鐵網(wǎng)絡(luò)的快速擴(kuò)張。?
但2024年房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)低迷，嚴(yán)重影響這一模式的成效。根據(jù)深圳市住建局?jǐn)?shù)據(jù)，2024年深圳新建商品住宅成交量約3.5萬(wàn)套，較2021年高峰期近乎腰斬，市場(chǎng)整體呈現(xiàn)“價(jià)穩(wěn)量跌”態(tài)勢(shì)。
深鐵集團(tuán)的站城一體化開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)也受此影響，2024年實(shí)現(xiàn)收入79.17億元，同比下滑46.23%，占收入比重的37.36%。
對(duì)于該業(yè)務(wù)收入下滑，深鐵集團(tuán)在年報(bào)中解釋稱(chēng)“主要系房地產(chǎn)周期性結(jié)轉(zhuǎn)影響所致”。
房地產(chǎn)市場(chǎng)的下行也導(dǎo)致深鐵集團(tuán)的存貨增加。截至2024年年末，存貨為1035億元，占資產(chǎn)總額的比例為13.86%，同比上升12.26%。大量的存貨積壓不僅占用了企業(yè)的資金，還面臨著市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)帶來(lái)的減值風(fēng)險(xiǎn)。?
除了站城一體化開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的下滑，深鐵集團(tuán)對(duì)萬(wàn)科的投資虧損也是導(dǎo)致虧損的重要原因。
作為萬(wàn)科的第一大股東，深鐵集團(tuán)在2024年因萬(wàn)科業(yè)績(jī)虧損，對(duì)其長(zhǎng)期股權(quán)投資確認(rèn)投資虧損，并計(jì)提投資減值損失。
這一虧損在合并報(bào)表中體現(xiàn)為334.6億元的巨額虧損，超過(guò)了過(guò)去五年凈利潤(rùn)的總額。
萬(wàn)科2024年財(cái)報(bào)顯示，其全年?duì)I收下降約26%，凈利潤(rùn)更是大幅下滑，這直接拖累了深鐵集團(tuán)的整體業(yè)績(jī)。
更深層次的問(wèn)題在于行業(yè)性挑戰(zhàn)。
地鐵建設(shè)與地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的“時(shí)間差”在周期波動(dòng)中被放大，軌道交通需超前規(guī)劃，而地產(chǎn)收益依賴(lài)后期兌現(xiàn)。當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入下行周期，前期投入與后期收益的錯(cuò)配直接導(dǎo)致財(cái)務(wù)報(bào)表“失血”。
這一矛盾也體現(xiàn)在深鐵集團(tuán)的債務(wù)表現(xiàn)中。截止2024年末，深鐵集團(tuán)的總資產(chǎn)為7462.81億元，資產(chǎn)負(fù)債率為59.60%，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為0.03，應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率為7.20，存貨周轉(zhuǎn)率為0.22。
按照2024年EBITDA規(guī)模，公司年度可產(chǎn)生現(xiàn)金流能力為-230.67億元。截至目前，公司獲得的總授信額度為6264.68億元，已使用額度為1475.14億元。流動(dòng)比率和速動(dòng)比率分別為1.26和0.36，顯示出公司在短期償債方面存在一定壓力。?
盈利仍為地鐵公司的共性難題
深圳地鐵的困境并非孤例，在全球范圍內(nèi)，僅中國(guó)香港地鐵等極少數(shù)企業(yè)能實(shí)現(xiàn)盈利，其核心依賴(lài)的是“軌道+物業(yè)”模式中地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的超額收益。
但這一模式的成功需要高度集約的土地政策和市場(chǎng)紅利支撐，在當(dāng)下國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型期已難以復(fù)制。
從行業(yè)規(guī)律看，地鐵的準(zhǔn)公共產(chǎn)品屬性決定了其盈利困境。
地鐵作為公共服務(wù)設(shè)施，其定價(jià)受到政策限制，而作為重資產(chǎn)項(xiàng)目，其成本回收周期長(zhǎng)達(dá)數(shù)十年。
以深圳地鐵為例，其票價(jià)實(shí)行“里程分段計(jì)價(jià)”，最高票價(jià)為14元，平均票價(jià)為4.3元。若按照2024年深圳軌道交通全年客運(yùn)量30億人次計(jì)算，票務(wù)收入也只有約129億元，仍然難以覆蓋電費(fèi)、人力、折舊等剛性運(yùn)營(yíng)成本。
若只靠票務(wù)收入，需將票價(jià)提高至16元/人次才能盈虧平衡，這顯然與地鐵的公共服務(wù)屬性相悖。
而破解這一困局需要多元路徑探索。短期來(lái)看，深圳地鐵正在嘗試的通過(guò)數(shù)字化服務(wù)（如多語(yǔ)種智能終端、行李寄存柜）可以提升非票務(wù)收入；中長(zhǎng)期來(lái)看，則需回歸“軌道+物業(yè)”模式的優(yōu)化，比如將開(kāi)發(fā)重心從住宅轉(zhuǎn)向持有型商業(yè)物業(yè)，重點(diǎn)開(kāi)發(fā)長(zhǎng)周期收益的寫(xiě)字樓、商場(chǎng)，減少住宅依賴(lài)等等。
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