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“好房子”重構(gòu)產(chǎn)業(yè)鏈，房企如何算賬|界面新聞 · 地產(chǎn)
界面新聞記者 | 白帆
自5月1日住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布的國家標準《住宅項目規(guī)范》（下稱“新規(guī)范”）正式落地實施之后，市場對“好房子”帶來的影響感受愈發(fā)明顯。一些中介在推廣負責的項目之際，也拼命將其與“好房子”的標準相關(guān)聯(lián)，購房者也逐漸熟悉“好房子”的建設(shè)標準，購買動力有所增強。
在“好房子”政策的帶動下，以規(guī)模擴張為主導(dǎo)的大開發(fā)模式成為過去式，以購房者為核心的服務(wù)型開發(fā)模式則是行業(yè)主旋律。但在政策帶動市場的背后，“好房子”的建設(shè)成本同樣成為行業(yè)最為關(guān)注的議題之一。
未來，基于“好房子”建設(shè)標準，應(yīng)該如何形成相匹配的產(chǎn)業(yè)鏈，如何依托產(chǎn)業(yè)鏈盡可能降低成本、保證一定的利潤比例，是擺在房地產(chǎn)企業(yè)面前的一道難題。
“好房子”要怎么建？
從今年兩會期間的討論到5月起新規(guī)范正式落地實施，無論是各地政府還是房地產(chǎn)企業(yè)，都把建設(shè)“好房子”當成未來房地產(chǎn)項目的銷售“秘笈”，就連一些已經(jīng)開盤的項目，也緊急按下暫停鍵，重新規(guī)劃設(shè)計，趕上“好房子”的第一班車。?
與此同時，“好房子”建設(shè)的風潮也吹進了老舊房子的市場。5月20日，國新辦舉行新聞發(fā)布會，介紹《關(guān)于持續(xù)推進城市更新行動的意見》有關(guān)情況，部署推進好房子、好小區(qū)、好社區(qū)、好城區(qū)“四好”建設(shè)，同時加強既有建筑改造利用，努力把老房子、舊房子也改造成好房子。
但究竟什么才是“好房子”？“好房子”應(yīng)該怎么建？它不僅影響著購房者的“下單”動力，也左右著未來住房項目的成本和利潤。
界面新聞通過走訪了解到，當前市場“好房子”的標準涵蓋層高、電梯、隔音、智能化、綠色化等多個維度，新規(guī)范對此有明確標示。但從當下這一過渡時期來看，雖然越來越多的品質(zhì)優(yōu)、設(shè)計新的住宅項目涌現(xiàn)，但各個項目在“好房子”上下的功夫差異較大。
層高是《住宅項目規(guī)范》最受關(guān)注的一個維度，也是“好房子”的一個顯性特點。《住宅項目規(guī)范》規(guī)定，新建住宅建筑層高不得低于3米，臥室和起居室的凈高不得低于2.6米，局部凈高不得低于2.2米，且其面積需控制在室內(nèi)的三分之一以下。而在此之前，按照2012年版的《住宅設(shè)計規(guī)范》規(guī)定，住宅層高宜為2.8米。此次“不低于3米”的規(guī)定將整體層高提升了0.2米。?
界面新聞了解到，今年很多開盤的項目，已經(jīng)執(zhí)行了新的層高要求，并隨之對室內(nèi)設(shè)計進行了調(diào)整。包括增加了中央空調(diào)、地暖、更具設(shè)計感的吊頂?shù)日紦?jù)層高的室內(nèi)設(shè)備，而以往因為層高在2.9米左右，地暖等設(shè)備并不是標配。
此外，新規(guī)范還提高了墻體和樓板隔聲性能。將臥室、起居室樓板的撞擊聲隔聲性能指標“不應(yīng)大于75分貝”提升為“不應(yīng)大于65分貝”。還提高了建筑外窗的隔聲性能，較現(xiàn)行標準提升了5分貝。
位于酒仙橋的中?！とf吉玖序十分強調(diào)這一建設(shè)標準。據(jù)該項目相關(guān)工作人員介紹，中?！とf吉玖序采用某知名品牌的超靜音管道以及專業(yè)的卡扣件，極大降低管道中水流噪音和回聲。另外在管道上還包封了隔音棉，同樣能降低水流噪音。?
門窗也是阻隔室內(nèi)噪音的關(guān)鍵。中?！とf吉玖序方面介紹，該項目的窗戶采用三玻兩腔，在三層玻璃中間還填充了氬氣?！爱斣胍魜砼R的時候，我們的外窗靜音效果大于35分貝?！鄙鲜龉ぷ魅藛T說。而入戶門的門角填充了膨脹珍珠巖，既可以隔聲也可以隔熱。此外，無論是外墻還是室內(nèi)隔墻，都采用了隔音效果更好的材料，不僅隔絕外部噪音，也隔絕房間與房間之間的噪音。?
從上述介紹內(nèi)容可以看到，房地產(chǎn)企業(yè)對產(chǎn)品細節(jié)和“好房子”建設(shè)標準的重視程度越來越高，不僅是上述這一高端住宅項目如此，其他住宅項目也在結(jié)合自身優(yōu)勢匹配“好房子”的特點，并將其更系統(tǒng)、更詳細地傳達給購房者。
新規(guī)范重構(gòu)產(chǎn)業(yè)鏈
如果說層高、隔音等要求更高的建設(shè)標準是住宅產(chǎn)品的顯性因素，很容易成為購房者首先關(guān)注的點，那么智能化則是“好房子”的隱形因素，在未來更加科技化的社會中，智能化可以帶來更深層更完善的居住體驗，而這種更深層次的建造變化會帶來產(chǎn)業(yè)鏈的重新搭建。
同樣以中?！とf吉玖序為例，該項目在室內(nèi)配置了由中?？萍佳邪l(fā)的看板系統(tǒng)——小海同學，可以記錄家中所有設(shè)備的使用說明書，即便多年之后，也可以找到維修、使用的相關(guān)信息?！八侨莸闹悄苤袠?，既可以兼容房屋交付時所配置的各種設(shè)備，也可以兼容未來改裝時新配置的設(shè)備，而且未來還可以不斷升級?！敝泻！とf吉玖序的工作人員對此表示。
界面新聞走訪其他項目時發(fā)現(xiàn)，雖然很多項目都提供智能中樞的設(shè)備，但其智能化的程度不同，通州一項目的智能中樞無法兼容后續(xù)添置的新設(shè)備，在監(jiān)控、掌握全屋設(shè)備使用說明等功能上也不太一樣。?
另外，針對老人和小孩，也有不少住宅項目裝設(shè)了相應(yīng)的監(jiān)控系統(tǒng)。其中中?！とf吉玖序配置了毫米波雷達監(jiān)測系統(tǒng)，如果老人、小孩跌倒或者出現(xiàn)異常體位，該系統(tǒng)就可以及時報警，而且相關(guān)信息還會通過APP直接傳達給家人。
一位近期在看房的購房者表示，家中老人年紀大，這種實時監(jiān)控能夠很好地解決未來可能遇到的意外。但在看到配備了檢測系統(tǒng)的住宅項目之前，他們沒想到原來室內(nèi)的設(shè)備可以這樣便捷。
房地產(chǎn)企業(yè)也看到這些新設(shè)計即將帶來可觀的購房轉(zhuǎn)化率。上述業(yè)內(nèi)人士表示，諸如檢測設(shè)備、全屋系統(tǒng)檢修、智能門鎖、燃氣監(jiān)控等系統(tǒng)，未來將會成為趨勢，不同配置的住宅產(chǎn)品，其搭配的智能系統(tǒng)也會有所差異，這就拉開了不同住宅之間的差距，也讓新房與二手房之間的差距拉大，在一定程度上減少同質(zhì)化競爭，拉動二手房買家轉(zhuǎn)向新房市場。?
除了硬件的調(diào)整，社區(qū)的軟件調(diào)整也需要緊跟市場需求，比如社區(qū)運營要更加創(chuàng)新，但這一點很容易被行業(yè)忽視。
在天津萬科副總經(jīng)理胡宸愷看來，以前房地產(chǎn)建造一個住宅項目，其邏輯是開發(fā)和建造的邏輯，物業(yè)管理也相對粗放，但是現(xiàn)在要轉(zhuǎn)移到運營的邏輯上，要對一個社區(qū)進行經(jīng)營和運營。?
“以前住宅項目是單核生長，主要看周邊配套大體上是否便利，如今要更多地考慮小區(qū)門口的樂居商業(yè)，比如咖啡館、花店、便利店、面包店等，甚至是用戶不用出地庫就可以直接和這些商業(yè)有交集，而且這些商店還會不定時組織針對社區(qū)居民的活動。”胡宸愷說。
從規(guī)模擴張、簡單復(fù)制產(chǎn)品到圍繞購房者需求而不斷完善、不斷提高建設(shè)標準，房地產(chǎn)企業(yè)正在借助“好房子”政策尋找更適配的商業(yè)模式和建造模式。而在這些改變背后，新的產(chǎn)業(yè)鏈也正在形成。誰能最快打通這條產(chǎn)業(yè)鏈，誰才有可能在“好房子”建設(shè)中取得優(yōu)勢。
但此前在較大的成本壓力下，智慧住宅打造的動力略顯不足，未來要做智慧住宅，開發(fā)商也需要重新搭建供應(yīng)鏈?！跋袢A為、海爾等企業(yè)的市場靈敏度非常高，在智能化方面已有很強的技術(shù)基礎(chǔ)，很容易與開發(fā)企業(yè)形成合力。”劉冰洋相信，如果智慧住宅的產(chǎn)品打造符合政策導(dǎo)向和市場需求，這些智慧化產(chǎn)品的鏈條會很快走到一起，這將成為房地產(chǎn)行業(yè)的機遇，而不是挑戰(zhàn)。
另一方面，這些“好房子”的推出，也會給后續(xù)的住宅項目提供參考模版。上述業(yè)內(nèi)人士表示，雖然當前一些豪宅項目并不是代表整個市場，“好房子”也不代表價格貴，但這些豪宅項目采用的好的設(shè)計和設(shè)備可以成為其他不同價位住宅項目的標桿。?
據(jù)界面新聞了解，早在去年，中建集團就把建設(shè)好房子的模版搬上了行業(yè)展會，也獲得了不少好評，在這個基礎(chǔ)上，中建集團把“好房子”的技術(shù)全方位落地，才有了中?！とf吉玖序等33個“好房子”項目（第一批試點）。?
增加的成本誰來買單？
“好房子”的政策齒輪開始轉(zhuǎn)動，房地產(chǎn)企業(yè)和購房者都樂于見到“好房子”帶來的市場活力，但建造標準的提高，也將帶來成本的增加。
業(yè)內(nèi)人士王先生表示，目前很多新房產(chǎn)品，尤其是改善類的基本都滿足新規(guī)，現(xiàn)在主要是從文件上明確了，“從市場影響來看，更多的可能和建造成本有關(guān)，比如2.8米和3米雖然看起來就差0.2米，對樓層高的高層建筑來說，可能會少一層房子，少賣一層，利潤還是有一定影響的?！?/span>
華潤置地北京分公司也告訴界面新聞，建設(shè)“好房子”，要考慮到建筑成本（如梁柱、樓板、維護結(jié)構(gòu)等）的增加，同時應(yīng)系統(tǒng)考慮消防等一系列規(guī)范適配度滿足好房子標準要求，對企業(yè)成本管理提出更高要求。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對此表示，未來“好房子”建設(shè)標準愈發(fā)完善，成本大概率還是由房地產(chǎn)開發(fā)商自己承擔，這對他們來說是一個挑戰(zhàn)，政策需要關(guān)注到這一點，可以在土地出讓、營商環(huán)境、金融等方面一定支持，比如通過下調(diào)地價讓開發(fā)商有更多空間開發(fā)好的產(chǎn)品，把利好釋放給購房者。
從當前的情況看，政策能提供多大程度的支持仍是未知數(shù)，房地產(chǎn)企業(yè)更需要從自身降本增效，形成建設(shè)“好房子”的系統(tǒng)化解決方案便是可行的途徑。
據(jù)界面新聞了解，中海的“好房子”核心模型從客戶角度出發(fā)，形成了十六大科技體系，包括全屋體驗系統(tǒng)、主動調(diào)節(jié)系統(tǒng)、數(shù)字智居系統(tǒng)、房屋耐久系統(tǒng)、能源運維系統(tǒng)等，可以系統(tǒng)性解決居民的切身通點。在這個系統(tǒng)里，既有中海自己的living智選體系，同時還中與諸多企業(yè)形成了合作關(guān)系，包括海爾、 科勒、老板電器、支付寶等等。
“中建集團的優(yōu)勢是其全產(chǎn)業(yè)鏈加上集成化，他們有自己的供應(yīng)鏈公司、科技公司、多個設(shè)計院，加上工程局可以覆蓋裝飾裝修，已經(jīng)有了適配‘好房子’的產(chǎn)業(yè)鏈，因此即便建設(shè)標準提高了，也未必會帶來成本的明顯提升?！鄙鲜鰳I(yè)內(nèi)人士分析稱。?
一位房地產(chǎn)從業(yè)者也表示，在預(yù)判客戶居住需要的同時，房地產(chǎn)企業(yè)要用一個全新的建造體系和供應(yīng)鏈去建造新產(chǎn)品，只要把這個過程中的產(chǎn)品采購體系調(diào)整好，降本增效就會實現(xiàn)。
“我們必然會經(jīng)歷一個時代，就是用更低的成本和更新的技術(shù)做出更好的體驗，這是房地產(chǎn)行業(yè)始終要回答的一個問題。”胡宸愷說。
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