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延安市宜川縣、蘇州市相城區(qū)、萍鄉(xiāng)市安源區(qū)、儋州市雅星鎮(zhèn)、隴南市武都區(qū)、北京市朝陽(yáng)區(qū)、襄陽(yáng)市襄州區(qū)、婁底市冷水江市、宿遷市宿豫區(qū)、萍鄉(xiāng)市湘東區(qū)
昭通市綏江縣、南昌市進(jìn)賢縣、忻州市靜樂(lè)縣、青島市即墨區(qū)、新鄉(xiāng)市延津縣、廣西貴港市桂平市、株洲市茶陵縣
天水市秦州區(qū)、運(yùn)城市平陸縣、本溪市明山區(qū)、寧波市北侖區(qū)、武漢市漢陽(yáng)區(qū)、瀘州市合江縣、潮州市湘橋區(qū)
本溪市平山區(qū)、黃石市黃石港區(qū)、郴州市蘇仙區(qū)、慶陽(yáng)市西峰區(qū)、內(nèi)蒙古鄂爾多斯市杭錦旗、東莞市清溪鎮(zhèn)、寧德市霞浦縣
大興安嶺地區(qū)松嶺區(qū)、荊門市東寶區(qū)、中山市中山港街道、南陽(yáng)市桐柏縣、黔西南安龍縣、九江市柴桑區(qū)
商丘市民權(quán)縣、韶關(guān)市新豐縣、鞍山市臺(tái)安縣、廣西百色市田陽(yáng)區(qū)、常州市鐘樓區(qū)、定安縣富文鎮(zhèn)
新鄉(xiāng)市衛(wèi)輝市、黃岡市團(tuán)風(fēng)縣、貴陽(yáng)市息烽縣、銅仁市碧江區(qū)、運(yùn)城市臨猗縣、宜昌市遠(yuǎn)安縣、內(nèi)蒙古烏蘭察布市豐鎮(zhèn)市、廣西百色市右江區(qū)
南京市江寧區(qū)、內(nèi)蒙古錫林郭勒盟蘇尼特右旗、中山市石岐街道、聊城市東昌府區(qū)、上海市黃浦區(qū)、白銀市平川區(qū)、商丘市柘城縣、儋州市海頭鎮(zhèn)、忻州市靜樂(lè)縣
十堰市竹山縣、隴南市武都區(qū)、臨沂市臨沭縣、湖州市吳興區(qū)、懷化市麻陽(yáng)苗族自治縣、張家界市永定區(qū)、寧夏固原市原州區(qū)、上饒市廣豐區(qū)、普洱市西盟佤族自治縣
寧夏石嘴山市平羅縣、昭通市昭陽(yáng)區(qū)、東莞市望牛墩鎮(zhèn)、長(zhǎng)沙市長(zhǎng)沙縣、臨汾市古縣、屯昌縣坡心鎮(zhèn)、雅安市名山區(qū)
巴中市通江縣、合肥市廬江縣、龍巖市新羅區(qū)、定安縣定城鎮(zhèn)、洛陽(yáng)市西工區(qū)
安順市平壩區(qū)、濱州市濱城區(qū)、南昌市西湖區(qū)、恩施州建始縣、中山市五桂山街道
鎮(zhèn)江市潤(rùn)州區(qū)、達(dá)州市渠縣、長(zhǎng)治市長(zhǎng)子縣、煙臺(tái)市蓬萊區(qū)、濰坊市濰城區(qū)、內(nèi)蒙古鄂爾多斯市鄂托克旗、合肥市包河區(qū)、汕尾市海豐縣、駐馬店市驛城區(qū)、呂梁市離石區(qū)
昭通市綏江縣、廣州市海珠區(qū)、臨高縣和舍鎮(zhèn)、重慶市合川區(qū)、?？谑旋埲A區(qū)、麗江市玉龍納西族自治縣、牡丹江市愛(ài)民區(qū)、牡丹江市穆棱市、邵陽(yáng)市洞口縣
南昌市西湖區(qū)、衡陽(yáng)市衡東縣、北京市房山區(qū)、鎮(zhèn)江市揚(yáng)中市、五指山市水滿
長(zhǎng)春市朝陽(yáng)區(qū)、臺(tái)州市天臺(tái)縣、信陽(yáng)市商城縣、五指山市南圣、廣西崇左市扶綏縣、郴州市汝城縣、樂(lè)東黎族自治縣利國(guó)鎮(zhèn)、臨沂市臨沭縣、湖州市安吉縣
湘潭市雨湖區(qū)、佳木斯市撫遠(yuǎn)市、宣城市宣州區(qū)、晉城市城區(qū)、北京市豐臺(tái)區(qū)、洛陽(yáng)市偃師區(qū)、洛陽(yáng)市欒川縣、楚雄雙柏縣
周口市淮陽(yáng)區(qū)、通化市東昌區(qū)、永州市零陵區(qū)、黔南長(zhǎng)順縣、合肥市廬陽(yáng)區(qū)、嘉峪關(guān)市新城鎮(zhèn)、德州市德城區(qū)、南平市政和縣、三明市寧化縣
武漢市青山區(qū)、隨州市廣水市、南充市高坪區(qū)、巴中市平昌縣、黔西南晴隆縣、贛州市全南縣
綏化市青岡縣、直轄縣天門市、周口市商水縣、棗莊市滕州市、大同市渾源縣、東莞市高埗鎮(zhèn)、西安市閻良區(qū)
淮安市漣水縣、西安市閻良區(qū)、宜春市宜豐縣、昌江黎族自治縣石碌鎮(zhèn)、海東市樂(lè)都區(qū)、酒泉市肅州區(qū)、東方市東河鎮(zhèn)、紅河石屏縣、鞍山市海城市
中山市阜沙鎮(zhèn)、五指山市南圣、瓊海市陽(yáng)江鎮(zhèn)、楚雄元謀縣、樂(lè)東黎族自治縣利國(guó)鎮(zhèn)、恩施州恩施市、濰坊市寒亭區(qū)、蚌埠市蚌山區(qū)
臨夏永靖縣、中山市古鎮(zhèn)鎮(zhèn)、儋州市光村鎮(zhèn)、廣西南寧市上林縣、溫州市甌海區(qū)、東莞市常平鎮(zhèn)
酒泉市肅北蒙古族自治縣、邵陽(yáng)市綏寧縣、隴南市宕昌縣、屯昌縣坡心鎮(zhèn)、深圳市福田區(qū)、舟山市普陀區(qū)、南陽(yáng)市鎮(zhèn)平縣
沈陽(yáng)市沈北新區(qū)、佳木斯市撫遠(yuǎn)市、中山市神灣鎮(zhèn)、迪慶維西傈僳族自治縣、隴南市康縣、咸陽(yáng)市旬邑縣、齊齊哈爾市富拉爾基區(qū)
嘉峪關(guān)市文殊鎮(zhèn)、文昌市龍樓鎮(zhèn)、吉林市磐石市、南平市邵武市、陽(yáng)泉市礦區(qū)
內(nèi)蒙古赤峰市翁牛特旗、衡陽(yáng)市石鼓區(qū)、昌江黎族自治縣烏烈鎮(zhèn)、內(nèi)蒙古赤峰市克什克騰旗、許昌市建安區(qū)、黔南荔波縣、哈爾濱市延壽縣、南通市海門區(qū)、安康市紫陽(yáng)縣
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昆明市官渡區(qū)、株洲市蘆淞區(qū)、重慶市榮昌區(qū)、襄陽(yáng)市南漳縣、濟(jì)南市槐蔭區(qū)、大興安嶺地區(qū)松嶺區(qū)、定西市渭源縣、定安縣翰林鎮(zhèn)
新鄉(xiāng)市延津縣、丹東市寬甸滿族自治縣、榆林市橫山區(qū)、臨沂市沂水縣、撫州市南豐縣、白沙黎族自治縣金波鄉(xiāng)、大興安嶺地區(qū)松嶺區(qū)、漳州市詔安縣
涼山冕寧縣、鞍山市岫巖滿族自治縣、煙臺(tái)市萊州市、內(nèi)江市市中區(qū)、黃石市西塞山區(qū)、肇慶市鼎湖區(qū)、咸陽(yáng)市禮泉縣、咸寧市通城縣、瓊海市潭門鎮(zhèn)
內(nèi)蒙古興安盟扎賚特旗、麗水市蓮都區(qū)、六安市金寨縣、內(nèi)蒙古包頭市土默特右旗、贛州市會(huì)昌縣、澄邁縣中興鎮(zhèn)、隴南市禮縣
寶雞市麟游縣、四平市雙遼市、楚雄牟定縣、大慶市肇州縣、酒泉市金塔縣、大連市旅順口區(qū)、咸陽(yáng)市長(zhǎng)武縣、錦州市黑山縣
咸寧市赤壁市、廣西柳州市三江侗族自治縣、銅仁市德江縣、咸陽(yáng)市淳化縣、六盤水市鐘山區(qū)、綏化市北林區(qū)、萬(wàn)寧市北大鎮(zhèn)
新鄉(xiāng)市獲嘉縣、大慶市林甸縣、廣西柳州市魚(yú)峰區(qū)、黃岡市浠水縣、渭南市大荔縣
貴陽(yáng)市云巖區(qū)、臨夏臨夏市、商丘市夏邑縣、宿州市埇橋區(qū)、揚(yáng)州市寶應(yīng)縣
延安市志丹縣、南陽(yáng)市方城縣、上海市金山區(qū)、黃石市西塞山區(qū)、懷化市靖州苗族侗族自治縣、信陽(yáng)市商城縣、遂寧市蓬溪縣
懷化市麻陽(yáng)苗族自治縣、金華市蘭溪市、菏澤市成武縣、文昌市公坡鎮(zhèn)、武威市涼州區(qū)、黑河市孫吳縣
畢節(jié)市金沙縣、深圳市坪山區(qū)、安康市白河縣、莆田市仙游縣、常州市新北區(qū)、宜昌市點(diǎn)軍區(qū)、懷化市麻陽(yáng)苗族自治縣
東莞市黃江鎮(zhèn)、內(nèi)蒙古包頭市固陽(yáng)縣、白沙黎族自治縣青松鄉(xiāng)、洛陽(yáng)市宜陽(yáng)縣、盤錦市大洼區(qū)、重慶市城口縣、東莞市橫瀝鎮(zhèn)、內(nèi)蒙古錫林郭勒盟阿巴嘎旗、武威市民勤縣
保亭黎族苗族自治縣什玲、吉安市峽江縣、黃岡市麻城市、武威市古浪縣、廣西百色市凌云縣、甘孜得榮縣、東莞市清溪鎮(zhèn)
雅安市名山區(qū)、儋州市白馬井鎮(zhèn)、內(nèi)蒙古通遼市開(kāi)魯縣、屯昌縣南坤鎮(zhèn)、衢州市江山市、三亞市崖州區(qū)、漢中市洋縣
濰坊市濰城區(qū)、昆明市呈貢區(qū)、昆明市尋甸回族彝族自治縣、中山市五桂山街道、臺(tái)州市黃巖區(qū)
北京市石景山區(qū)、成都市彭州市、攀枝花市東區(qū)、紹興市新昌縣、泉州市德化縣、遵義市桐梓縣、岳陽(yáng)市湘陰縣、肇慶市高要區(qū)、濟(jì)南市鋼城區(qū)、臨滄市耿馬傣族佤族自治縣
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南平市順昌縣、長(zhǎng)春市朝陽(yáng)區(qū)、晉中市平遙縣、上饒市廣信區(qū)、滁州市來(lái)安縣、韶關(guān)市武江區(qū)、臨汾市大寧縣
內(nèi)蒙古包頭市青山區(qū)、安陽(yáng)市北關(guān)區(qū)、邵陽(yáng)市隆回縣、龍巖市連城縣、廣西百色市田林縣、杭州市下城區(qū)、西雙版納勐臘縣、樂(lè)東黎族自治縣萬(wàn)沖鎮(zhèn)、海南興?？h
西寧市城中區(qū)、武漢市漢陽(yáng)區(qū)、內(nèi)蒙古赤峰市喀喇沁旗、開(kāi)封市蘭考縣、株洲市蘆淞區(qū)、麗水市慶元縣、內(nèi)蒙古通遼市扎魯特旗、肇慶市四會(huì)市、湛江市麻章區(qū)、運(yùn)城市永濟(jì)市
白沙黎族自治縣青松鄉(xiāng)、平?jīng)鍪谐缧趴h、榆林市佳縣、長(zhǎng)沙市長(zhǎng)沙縣、深圳市羅湖區(qū)、重慶市璧山區(qū)
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黔西南興仁市、樂(lè)東黎族自治縣抱由鎮(zhèn)、綏化市望奎縣、隴南市兩當(dāng)縣、酒泉市瓜州縣、贛州市石城縣、武漢市蔡甸區(qū)、無(wú)錫市錫山區(qū)
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商業(yè)地產(chǎn)企穩(wěn)回暖，內(nèi)地收入飆升助力領(lǐng)展全年收益同比增長(zhǎng)4.8%|界面新聞 · 地產(chǎn)
界面新聞?dòng)浾?| 王妤涵
5月27日，領(lǐng)展房地產(chǎn)投資信托基金（以下簡(jiǎn)稱“領(lǐng)展”）在香港舉行了業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)，公布了其截至2025年3月31日的年度業(yè)績(jī)。?
財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，面對(duì)香港零售業(yè)總銷貨價(jià)值同比下跌和全球高息環(huán)境持續(xù)壓力，領(lǐng)展2024/2025財(cái)年收益仍達(dá)142.23億港元，同比增長(zhǎng)4.8%，物業(yè)收入凈額增長(zhǎng)5.5%至106.19億港元。
截至期末，公司可分派總額達(dá)70.25億港元，同比增長(zhǎng)4.6%，每基金單位分派上升3.7%至272.34港仙。
交銀國(guó)際研究指出，領(lǐng)展2025財(cái)年業(yè)績(jī)穩(wěn)定，派息好于市場(chǎng)預(yù)期，同時(shí) 公司 以必需消費(fèi)為主的香港零售組合面對(duì)北上消費(fèi)展現(xiàn)出韌性 。
重點(diǎn)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)摘要 圖片來(lái)源：領(lǐng)展財(cái)報(bào) “在宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境不明朗、業(yè)務(wù)面對(duì)重重挑戰(zhàn)下，領(lǐng)展房托的全年表現(xiàn)保持穩(wěn)健，充份展現(xiàn)抗逆力。要在當(dāng)前氣候下取得成功，領(lǐng)展將須進(jìn)一步提升適應(yīng)力、抗逆力及靈敏度，專注于公司跨越周期而實(shí)現(xiàn)成功的核心基本因素”， 領(lǐng)展董事會(huì)主席歐敦勤在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上表示。
香港零售市場(chǎng)壓力倍增 從業(yè)務(wù)布局來(lái)看，中國(guó)香港是領(lǐng)展當(dāng)前最大的市場(chǎng)。
截至2025年3月31日，領(lǐng)展共擁有154項(xiàng)物業(yè)資產(chǎn)，其中130項(xiàng)位于香港，12項(xiàng)位于內(nèi)地，12項(xiàng)分布在澳大利亞、新加坡和英國(guó)，總估值達(dá)到2260億港元。
領(lǐng)展投資物業(yè)組合分布圖 圖片來(lái)源：交銀國(guó)際 市場(chǎng)環(huán)境方面，2024/2025財(cái)年，香港零售業(yè)市場(chǎng)經(jīng)歷著艱難時(shí)刻。整體零售業(yè)總銷貨價(jià)值按年下跌，盡管港人北上消費(fèi)及出境旅游模式轉(zhuǎn)趨穩(wěn)定，但零售業(yè)仍面臨挑戰(zhàn)，而非必需品零售更是重災(zāi)區(qū)。
在此背景下，領(lǐng)展香港物業(yè)組合仍實(shí)現(xiàn)了收益和物業(yè)收入凈額分別1.5%和2.8%的增長(zhǎng)。
從業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)看，零售物業(yè)占據(jù)公司的絕對(duì)主導(dǎo)地位，估值占比高達(dá)70.2%，其中香港零售物業(yè)就占所有物業(yè)估值的52.2%。
這一結(jié)構(gòu)使其對(duì)消費(fèi)市場(chǎng)變化極為敏感，也凸顯了當(dāng)前業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的來(lái)之不易。
這主要得益于兩大核心業(yè)務(wù)的支撐，香港零售物業(yè)組合收益76.13億港元，停車場(chǎng)業(yè)務(wù)收益25.23億港元，分別增長(zhǎng)1.4%和1.7%。
但壓力跡象仍然十分明顯。
財(cái)報(bào)顯示，期內(nèi)領(lǐng)展香港零售物業(yè)平均月租金從64.4港元/平方呎降至63.3港元/平方呎，續(xù)租租金調(diào)整率20年來(lái)首次轉(zhuǎn)負(fù)，錄得-2.2% 。
面對(duì)挑戰(zhàn)，領(lǐng)展也在進(jìn)行資產(chǎn)優(yōu)化，年內(nèi)完成了香港富善商場(chǎng)及秀茂坪商場(chǎng)的提升項(xiàng)目，預(yù)計(jì)投資回報(bào)率分別為17.2%及19.9%。
據(jù)悉，目前正處于規(guī)劃及法定審批階段的項(xiàng)目資本開(kāi)支約5.76億元，其中涉及資本開(kāi)支總額1.5億元的項(xiàng)目預(yù)計(jì)在2025年中至2026年初期間完工。
內(nèi)地 業(yè)務(wù)業(yè)績(jī)飆升 當(dāng)香港市場(chǎng)面臨逆風(fēng)，內(nèi)地業(yè)務(wù)成為領(lǐng)展亮眼的增長(zhǎng)極 。
報(bào)告期內(nèi)， 領(lǐng)展 內(nèi)地物業(yè)組合總收益及物業(yè)收入凈額分別同比飆升29.7%和28.9%。
這一增長(zhǎng)主要源于 其 對(duì) 上海七寶萬(wàn)科廣場(chǎng)100%權(quán)益收購(gòu) ， 該項(xiàng)目的全年貢獻(xiàn)大幅拉升了內(nèi)地業(yè)績(jī)表現(xiàn)。
去年2月，領(lǐng)展曾發(fā)布公告稱，其已完成了對(duì)上海七寶萬(wàn)科廣場(chǎng)剩余50%權(quán)益的收購(gòu)，成為了上海七寶萬(wàn)科廣場(chǎng)的唯一擁有者，并在去年7月份將上海七寶萬(wàn)科廣場(chǎng)更名為上海七寶領(lǐng)展廣場(chǎng)。
不過(guò)，即使剔除該貢獻(xiàn)，其原有物業(yè)組合收益仍增長(zhǎng)了6.5%。
出租率方面，期內(nèi) 內(nèi)地零售物業(yè)租用率達(dá) 到 95.9%，續(xù)租租金調(diào)整率雖受北京中關(guān)村項(xiàng)目拖累錄得-0.7%，但排除該項(xiàng)目后實(shí)際達(dá)到7.6%的正增長(zhǎng)。
領(lǐng)展在深圳的旗艦項(xiàng)目領(lǐng)展中心城更是展現(xiàn)戰(zhàn)略價(jià)值。 該項(xiàng)目憑借靠近福田口岸的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，周末港客占比高達(dá)40%-50%，平日也有10%-20%，成功承接了“港人北上”的消費(fèi)熱潮。
另外，據(jù)領(lǐng)展方面介紹其在廣州和北京的兩個(gè)項(xiàng)目， 廣州天河領(lǐng)展廣場(chǎng)二期和北京通州領(lǐng)展廣場(chǎng)的改造已規(guī)劃就緒，預(yù)留改造資金1.8億港元。 這些投資也將通過(guò)優(yōu)化商戶組合和空間設(shè)計(jì)進(jìn)一步提升收益能力。
從REIT到“REIT+”轉(zhuǎn)型 面對(duì)市場(chǎng) 大 環(huán)境 的 變化，領(lǐng)展 也 在謀求戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。
今年2月， 領(lǐng)展 宣布成立全新基金業(yè)務(wù)平臺(tái)“領(lǐng)展房地產(chǎn)投資” （Link Real Estate Partners） ， 推進(jìn)3.0戰(zhàn)略升級(jí) ，這也 標(biāo)志著 其 從傳統(tǒng)房托向多元化資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)的轉(zhuǎn)型。
該平臺(tái) 專門為私人機(jī)構(gòu)資本提供服務(wù) ， 由集團(tuán)首席投資總裁宋俊彥 擔(dān)任 行政總裁，旨在通過(guò)“房托+”方案引入第三方資本，投資不同風(fēng)險(xiǎn)層級(jí)的亞太區(qū)房地產(chǎn)資產(chǎn)。
據(jù)了解 ，該戰(zhàn)略將重點(diǎn)配置“機(jī)會(huì)型”及“增值型”高風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)以開(kāi)辟新收入來(lái)源。
“通過(guò)領(lǐng)展3.0戰(zhàn)略，集團(tuán)將持續(xù)探索以不同方式強(qiáng)化領(lǐng)展房托物業(yè)組合，包括資產(chǎn)輪轉(zhuǎn)及收購(gòu)，特別是在澳大利亞、新加坡及日本市場(chǎng)”，領(lǐng)展行政總裁王國(guó)龍?jiān)跇I(yè)績(jī)會(huì)上介紹稱。
另外，據(jù)領(lǐng)展方面介紹，公司的總負(fù)債比率已由2024年3月31日的23.5%降至2024年9月30日的22.8%，凈負(fù)債比率則保持在20.6%的低水平。
在去年9月凈償還44億元債務(wù)后，集團(tuán)的總負(fù)債金額已減少至556億元。固定利率債務(wù)占整體債務(wù)組合的比例由2024年3月31日的69.8%，調(diào)整至66.4%，以反映對(duì)利率展望的轉(zhuǎn)變。
交銀國(guó)際研究指出，截至2025財(cái)年末，領(lǐng)展的平均借貸成本為3.6%。2025財(cái)年期末，公司約66.9%的融資采用固定利率或已對(duì)沖。
而鑒于近期HIBOR（香港銀行同業(yè)拆借利率）下降，該行相信即使HIBOR未來(lái)反彈，仍會(huì)低于此前融資成本，有助于降低未來(lái)利息開(kāi)支。 同時(shí)，其認(rèn)為領(lǐng)展在下一 財(cái)年業(yè)績(jī)?nèi)钥纱笾卤３州p微增長(zhǎng)，而降息及房地產(chǎn)信托納入港股通則會(huì)成為公司中長(zhǎng)期股價(jià)催化劑 。
接下來(lái)， 領(lǐng)展即將迎來(lái)上市20周年里程碑?；仡欉@段歷程，王國(guó)龍 在業(yè)績(jī)會(huì)上 充滿自豪 的表示，“ 我們 已 完成了100多個(gè)資產(chǎn)提升項(xiàng)目；通過(guò)成功的資產(chǎn)買賣為基金持有人創(chuàng)造價(jià)值 ；憑借這些經(jīng)驗(yàn)及成績(jī)，我們有信心即使日后面對(duì)任何挑戰(zhàn)，必能再創(chuàng)佳績(jī)”。
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