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澄邁縣金江鎮(zhèn)、呂梁市汾陽市、定安縣新竹鎮(zhèn)、南陽市唐河縣、濮陽市臺(tái)前縣、德陽市廣漢市、臨沂市河?xùn)|區(qū)、長(zhǎng)春市榆樹市、銅川市印臺(tái)區(qū)
淮南市潘集區(qū)、平頂山市魯山縣、內(nèi)江市威遠(yuǎn)縣、北京市豐臺(tái)區(qū)、海北海晏縣、晉城市沁水縣、韶關(guān)市樂昌市
泉州市泉港區(qū)、佛山市三水區(qū)、撫州市南豐縣、牡丹江市海林市、內(nèi)蒙古通遼市扎魯特旗、麗水市慶元縣
南通市崇川區(qū)、宜春市奉新縣、陵水黎族自治縣英州鎮(zhèn)、瀘州市合江縣、無錫市惠山區(qū)、永州市零陵區(qū)、廣州市荔灣區(qū)
棗莊市市中區(qū)、瓊海市龍江鎮(zhèn)、杭州市臨安區(qū)、婁底市雙峰縣、廣西賀州市富川瑤族自治縣、汕尾市陸河縣
呂梁市離石區(qū)、麗江市寧蒗彝族自治縣、邵陽市綏寧縣、廣西玉林市興業(yè)縣、沈陽市皇姑區(qū)
寧夏固原市原州區(qū)、延邊圖們市、上饒市廣信區(qū)、晉城市城區(qū)、嘉興市桐鄉(xiāng)市、南昌市灣里區(qū)、樂山市夾江縣、澄邁縣金江鎮(zhèn)、晉中市昔陽縣、鄂州市鄂城區(qū)
淮安市金湖縣、淮安市洪澤區(qū)、大同市云岡區(qū)、阿壩藏族羌族自治州理縣、曲靖市陸良縣、無錫市惠山區(qū)、榆林市府谷縣、懷化市靖州苗族侗族自治縣、黃岡市團(tuán)風(fēng)縣
淄博市周村區(qū)、成都市溫江區(qū)、運(yùn)城市鹽湖區(qū)、綏化市望奎縣、東營(yíng)市東營(yíng)區(qū)、淮安市金湖縣、黃岡市麻城市、寧夏吳忠市利通區(qū)、平頂山市魯山縣
內(nèi)蒙古赤峰市翁牛特旗、雅安市蘆山縣、咸寧市通城縣、韶關(guān)市乳源瑤族自治縣、吉安市廬陵新區(qū)、涼山美姑縣、焦作市孟州市、迪慶香格里拉市、廣西桂林市荔浦市、伊春市豐林縣
鹽城市射陽縣、玉樹雜多縣、周口市西華縣、汕尾市陸豐市、東方市江邊鄉(xiāng)、韶關(guān)市湞江區(qū)、貴陽市息烽縣、泉州市金門縣、黔東南臺(tái)江縣
臨滄市臨翔區(qū)、三明市寧化縣、內(nèi)蒙古赤峰市翁牛特旗、撫順市望花區(qū)、南昌市西湖區(qū)、宜昌市五峰土家族自治縣、內(nèi)蒙古烏蘭察布市集寧區(qū)、廣西河池市鳳山縣、廣安市廣安區(qū)、德州市德城區(qū)
臨汾市洪洞縣、開封市龍亭區(qū)、雅安市漢源縣、佳木斯市東風(fēng)區(qū)、廣西百色市田東縣
南充市高坪區(qū)、甘南合作市、南充市順慶區(qū)、廣安市華鎣市、萍鄉(xiāng)市蓮花縣
內(nèi)蒙古呼倫貝爾市牙克石市、廣西防城港市上思縣、晉中市太谷區(qū)、儋州市中和鎮(zhèn)、澄邁縣老城鎮(zhèn)、肇慶市德慶縣、駐馬店市新蔡縣、綿陽市鹽亭縣、儋州市東成鎮(zhèn)、萍鄉(xiāng)市上栗縣
杭州市富陽區(qū)、北京市西城區(qū)、長(zhǎng)治市潞城區(qū)、甘孜九龍縣、中山市南頭鎮(zhèn)、松原市扶余市、東方市板橋鎮(zhèn)、廣西來賓市忻城縣、渭南市白水縣、淄博市淄川區(qū)
重慶市大渡口區(qū)、德陽市中江縣、儋州市海頭鎮(zhèn)、濰坊市濰城區(qū)、蘭州市城關(guān)區(qū)、白沙黎族自治縣南開鄉(xiāng)、甘孜道孚縣
惠州市惠陽區(qū)、上海市奉賢區(qū)、衡陽市衡東縣、嘉興市南湖區(qū)、沈陽市渾南區(qū)、定安縣新竹鎮(zhèn)、六盤水市六枝特區(qū)、珠海市斗門區(qū)
盤錦市盤山縣、遵義市桐梓縣、清遠(yuǎn)市佛岡縣、佛山市順德區(qū)、佳木斯市富錦市、宿州市埇橋區(qū)
紅河蒙自市、邵陽市邵東市、淮南市田家庵區(qū)、株洲市天元區(qū)、牡丹江市西安區(qū)、重慶市南川區(qū)、大理巍山彝族回族自治縣、鹽城市東臺(tái)市、渭南市潼關(guān)縣
榆林市府谷縣、濟(jì)寧市金鄉(xiāng)縣、撫州市金溪縣、上海市閔行區(qū)、宿州市泗縣、綿陽市鹽亭縣、紅河石屏縣
南充市高坪區(qū)、定安縣嶺口鎮(zhèn)、廣西百色市靖西市、長(zhǎng)沙市長(zhǎng)沙縣、恩施州宣恩縣、營(yíng)口市站前區(qū)、長(zhǎng)治市屯留區(qū)、普洱市墨江哈尼族自治縣
南京市棲霞區(qū)、汕尾市城區(qū)、重慶市酉陽縣、駐馬店市確山縣、蘭州市城關(guān)區(qū)、天水市清水縣、楚雄牟定縣、攀枝花市西區(qū)、永州市冷水灘區(qū)
臨汾市襄汾縣、太原市迎澤區(qū)、白銀市景泰縣、甘孜鄉(xiāng)城縣、龍巖市上杭縣
中山市板芙鎮(zhèn)、北京市懷柔區(qū)、濱州市惠民縣、常德市澧縣、長(zhǎng)春市朝陽區(qū)、營(yíng)口市鲅魚圈區(qū)、遼陽市燈塔市、東莞市東坑鎮(zhèn)
焦作市沁陽市、連云港市灌云縣、德陽市羅江區(qū)、怒江傈僳族自治州福貢縣、白沙黎族自治縣榮邦鄉(xiāng)
呂梁市臨縣、雞西市麻山區(qū)、甘孜德格縣、汕頭市澄海區(qū)、紅河河口瑤族自治縣、廣西南寧市橫州市、廣西崇左市寧明縣
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廣西柳州市鹿寨縣、內(nèi)蒙古呼倫貝爾市牙克石市、文昌市東路鎮(zhèn)、新鄉(xiāng)市紅旗區(qū)、汕頭市潮陽區(qū)、杭州市建德市、酒泉市敦煌市、內(nèi)蒙古烏蘭察布市卓資縣、煙臺(tái)市棲霞市、襄陽市?？悼h
廣安市岳池縣、內(nèi)蒙古巴彥淖爾市烏拉特前旗、白山市渾江區(qū)、梅州市豐順縣、臨沂市郯城縣、楚雄雙柏縣、大理鶴慶縣、益陽市赫山區(qū)、昭通市彝良縣
齊齊哈爾市龍江縣、平頂山市舞鋼市、樂東黎族自治縣尖峰鎮(zhèn)、濮陽市濮陽縣、忻州市偏關(guān)縣、龍巖市武平縣、梅州市豐順縣
蘇州市常熟市、黔東南黃平縣、襄陽市老河口市、昭通市威信縣、中山市中山港街道、廣西梧州市蒼梧縣、海東市化隆回族自治縣、長(zhǎng)治市襄垣縣、海南同德縣、朝陽市凌源市
長(zhǎng)春市綠園區(qū)、鶴壁市淇濱區(qū)、南京市建鄴區(qū)、佳木斯市同江市、畢節(jié)市納雍縣、白沙黎族自治縣邦溪鎮(zhèn)、南京市雨花臺(tái)區(qū)、撫州市南豐縣
宜賓市高縣、六安市霍邱縣、茂名市高州市、銅仁市碧江區(qū)、朔州市懷仁市、酒泉市玉門市、內(nèi)蒙古興安盟扎賚特旗、周口市鹿邑縣、大慶市薩爾圖區(qū)
郴州市桂東縣、煙臺(tái)市棲霞市、廣州市越秀區(qū)、溫州市泰順縣、寧波市慈溪市、玉樹雜多縣、襄陽市谷城縣、遵義市綏陽縣、張掖市山丹縣、海北海晏縣
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益陽市赫山區(qū)、周口市西華縣、濰坊市諸城市、臨汾市永和縣、遼陽市燈塔市
鐵嶺市開原市、佛山市南海區(qū)、定安縣新竹鎮(zhèn)、懷化市芷江侗族自治縣、荊州市石首市
重慶市南川區(qū)、西雙版納景洪市、無錫市新吳區(qū)、徐州市邳州市、內(nèi)蒙古興安盟科爾沁右翼中旗、宜昌市伍家崗區(qū)、南陽市淅川縣、廣西桂林市龍勝各族自治縣、寶雞市眉縣
嘉興市海鹽縣、渭南市合陽縣、鄭州市登封市、贛州市信豐縣、榆林市橫山區(qū)、新鄉(xiāng)市牧野區(qū)、淄博市淄川區(qū)、忻州市原平市、內(nèi)蒙古烏蘭察布市興和縣、阜新市阜新蒙古族自治縣
荊州市荊州區(qū)、溫州市永嘉縣、咸陽市乾縣、廣西桂林市平樂縣、廣西崇左市大新縣、贛州市全南縣、雅安市漢源縣、蘇州市昆山市、咸陽市長(zhǎng)武縣
紹興市越城區(qū)、盤錦市雙臺(tái)子區(qū)、通化市輝南縣、運(yùn)城市河津市、畢節(jié)市大方縣、黔西南安龍縣、內(nèi)蒙古鄂爾多斯市鄂托克前旗
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澄邁縣加樂鎮(zhèn)、內(nèi)江市東興區(qū)、臺(tái)州市椒江區(qū)、深圳市福田區(qū)、臨高縣加來鎮(zhèn)、淮安市盱眙縣
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臨汾市曲沃縣、儋州市排浦鎮(zhèn)、阿壩藏族羌族自治州小金縣、焦作市武陟縣、臺(tái)州市天臺(tái)縣、泰安市岱岳區(qū)、黔東南丹寨縣、安順市西秀區(qū)、上海市寶山區(qū)
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安慶市望江縣、株洲市淥口區(qū)、澄邁縣加樂鎮(zhèn)、隴南市徽縣、寶雞市金臺(tái)區(qū)、阜陽市潁州區(qū)、麗江市寧蒗彝族自治縣、襄陽市南漳縣、惠州市博羅縣、鹽城市大豐區(qū)
渭南市臨渭區(qū)、鷹潭市貴溪市、金華市磐安縣、溫州市龍灣區(qū)、寧波市鄞州區(qū)、成都市新津區(qū)、定安縣翰林鎮(zhèn)、運(yùn)城市聞喜縣、黔西南貞豐縣
客流創(chuàng)紀(jì)錄但經(jīng)營(yíng)虧損，深圳地鐵的TOD模式走到十字路口|界面新聞 · 地產(chǎn)
界面新聞?dòng)浾?| 王妤涵
剛剛過去的五一假期，深圳迎來一波出游熱，位居國(guó)內(nèi)熱門旅游目的地TOP10榜單，市內(nèi)各大旅游景區(qū)人潮涌涌。
深圳市文化廣電旅游體育局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，5月1日-5日期間全市共接待游客696.36萬人次，同比增長(zhǎng)36.3%；實(shí)現(xiàn)旅游收入54.32億元，同比增長(zhǎng)40.8%。
旅游熱也反應(yīng)到軌道交通領(lǐng)域。據(jù)深圳地鐵統(tǒng)計(jì)，5月1日-5日，深圳軌道交通共接待旅客超4519.84萬人次，日均客流903.97萬人次，較去年同期增長(zhǎng)26.1%，創(chuàng)歷年五一客流量新高，多項(xiàng)指標(biāo)刷新歷史峰值。
深圳軌道交通2024年的客流表現(xiàn)也創(chuàng)下歷史新高：全年客運(yùn)量突破30億人次，單日總客運(yùn)量首次突破1100萬大關(guān)，客流強(qiáng)度持續(xù)穩(wěn)居全國(guó)首位。
然而，深圳城市軌道交通亮眼的客流增長(zhǎng)數(shù)據(jù)背后，深圳市地鐵集團(tuán)（以下簡(jiǎn)稱“深鐵集團(tuán)”）也面臨著虧損壓力。2024年全年實(shí)現(xiàn)營(yíng)收211.89億元，同比下降15.74%；合并報(bào)表范圍內(nèi)發(fā)生虧損334.6億元。
這一反差，也折射出深鐵集團(tuán)在“軌道+物業(yè)”模式深化期遭遇的行業(yè)性挑戰(zhàn)。
營(yíng)運(yùn)數(shù)字顯著增長(zhǎng)
整體來看，深鐵集團(tuán)去年在客運(yùn)量和運(yùn)營(yíng)里程上的表現(xiàn)較為亮眼。這一成績(jī)的取得，是深圳城市人口流動(dòng)加速與運(yùn)營(yíng)效率提升的共同作用。
深圳地鐵的客流強(qiáng)度和線網(wǎng)密度均位列全國(guó)第一，這意味著每公里軌道承載的客流量遠(yuǎn)超其他城市，單位資源利用效率達(dá)到極致。
2024年，深圳地鐵新增了3號(hào)線四期、7號(hào)線二期、11號(hào)線二期、12號(hào)線二期、13號(hào)線南段等5條新線（段），新增里程約28公里，運(yùn)營(yíng)總里程達(dá)595.1公里，共18條線路，線網(wǎng)密度穩(wěn)居全國(guó)第一。
且城市“1公里地鐵率”已高達(dá)97%，便捷高效的軌道交通“1小時(shí)生活圈”已初步成型。
除了新線路的開通，深圳地鐵在既有線路的運(yùn)營(yíng)效率上也有顯著提升。
2024年，深圳地鐵線網(wǎng)客運(yùn)強(qiáng)度達(dá)1.49萬人次/公里日，連續(xù)16個(gè)月穩(wěn)居全國(guó)首位。高峰時(shí)段，3條線路跑進(jìn)2分鐘間隔，這一運(yùn)營(yíng)效率在全球地鐵系統(tǒng)中也處于領(lǐng)先水平。
在營(yíng)收方面，盡管全年?duì)I收同比下降15.74%，但軌道交通運(yùn)營(yíng)及資源經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)作為深鐵集團(tuán)營(yíng)收的主要來源仍保持了強(qiáng)勁增長(zhǎng)。
2024年，該業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)收入129.7億元，同比增長(zhǎng)26.69%，占收入比重的61.23%。這主要得益于客流量的大幅增長(zhǎng)以及非票務(wù)收入的提升。例如，地鐵商圈的熱度不斷攀升，帶動(dòng)了商業(yè)、物業(yè)服務(wù)等經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)收入的增長(zhǎng)。
房地產(chǎn)下行周期困局
盡管客運(yùn)量和運(yùn)營(yíng)效率表現(xiàn)優(yōu)異，深鐵集團(tuán)2024年合并報(bào)表范圍內(nèi)仍虧損334.6億元，主要原因在于房地產(chǎn)行業(yè)下行對(duì)其“軌道+物業(yè)”模式（即以公共交通為導(dǎo)向的綜合物業(yè)開發(fā)，TOD模式）的沖擊。?
深鐵集團(tuán)自2004年開始探索“軌道+物業(yè)”模式，通過地鐵站點(diǎn)周邊物業(yè)開發(fā)，以土地增值收益反哺軌道交通建設(shè)運(yùn)營(yíng)。
在過去房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮時(shí)期，該模式為地鐵建設(shè)提供了重要資金支持，推動(dòng)了深圳地鐵網(wǎng)絡(luò)的快速擴(kuò)張。?
但2024年房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)低迷，嚴(yán)重影響這一模式的成效。根據(jù)深圳市住建局?jǐn)?shù)據(jù)，2024年深圳新建商品住宅成交量約3.5萬套，較2021年高峰期近乎腰斬，市場(chǎng)整體呈現(xiàn)“價(jià)穩(wěn)量跌”態(tài)勢(shì)。
深鐵集團(tuán)的站城一體化開發(fā)業(yè)務(wù)也受此影響，2024年實(shí)現(xiàn)收入79.17億元，同比下滑46.23%，占收入比重的37.36%。
對(duì)于該業(yè)務(wù)收入下滑，深鐵集團(tuán)在年報(bào)中解釋稱“主要系房地產(chǎn)周期性結(jié)轉(zhuǎn)影響所致”。
房地產(chǎn)市場(chǎng)的下行也導(dǎo)致深鐵集團(tuán)的存貨增加。截至2024年年末，存貨為1035億元，占資產(chǎn)總額的比例為13.86%，同比上升12.26%。大量的存貨積壓不僅占用了企業(yè)的資金，還面臨著市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)帶來的減值風(fēng)險(xiǎn)。?
除了站城一體化開發(fā)業(yè)務(wù)的下滑，深鐵集團(tuán)對(duì)萬科的投資虧損也是導(dǎo)致虧損的重要原因。
作為萬科的第一大股東，深鐵集團(tuán)在2024年因萬科業(yè)績(jī)虧損，對(duì)其長(zhǎng)期股權(quán)投資確認(rèn)投資虧損，并計(jì)提投資減值損失。
這一虧損在合并報(bào)表中體現(xiàn)為334.6億元的巨額虧損，超過了過去五年凈利潤(rùn)的總額。
萬科2024年財(cái)報(bào)顯示，其全年?duì)I收下降約26%，凈利潤(rùn)更是大幅下滑，這直接拖累了深鐵集團(tuán)的整體業(yè)績(jī)。
更深層次的問題在于行業(yè)性挑戰(zhàn)。
地鐵建設(shè)與地產(chǎn)開發(fā)的“時(shí)間差”在周期波動(dòng)中被放大，軌道交通需超前規(guī)劃，而地產(chǎn)收益依賴后期兌現(xiàn)。當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入下行周期，前期投入與后期收益的錯(cuò)配直接導(dǎo)致財(cái)務(wù)報(bào)表“失血”。
這一矛盾也體現(xiàn)在深鐵集團(tuán)的債務(wù)表現(xiàn)中。截止2024年末，深鐵集團(tuán)的總資產(chǎn)為7462.81億元，資產(chǎn)負(fù)債率為59.60%，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為0.03，應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率為7.20，存貨周轉(zhuǎn)率為0.22。
按照2024年EBITDA規(guī)模，公司年度可產(chǎn)生現(xiàn)金流能力為-230.67億元。截至目前，公司獲得的總授信額度為6264.68億元，已使用額度為1475.14億元。流動(dòng)比率和速動(dòng)比率分別為1.26和0.36，顯示出公司在短期償債方面存在一定壓力。?
盈利仍為地鐵公司的共性難題
深圳地鐵的困境并非孤例，在全球范圍內(nèi)，僅中國(guó)香港地鐵等極少數(shù)企業(yè)能實(shí)現(xiàn)盈利，其核心依賴的是“軌道+物業(yè)”模式中地產(chǎn)開發(fā)的超額收益。
但這一模式的成功需要高度集約的土地政策和市場(chǎng)紅利支撐，在當(dāng)下國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型期已難以復(fù)制。
從行業(yè)規(guī)律看，地鐵的準(zhǔn)公共產(chǎn)品屬性決定了其盈利困境。
地鐵作為公共服務(wù)設(shè)施，其定價(jià)受到政策限制，而作為重資產(chǎn)項(xiàng)目，其成本回收周期長(zhǎng)達(dá)數(shù)十年。
以深圳地鐵為例，其票價(jià)實(shí)行“里程分段計(jì)價(jià)”，最高票價(jià)為14元，平均票價(jià)為4.3元。若按照2024年深圳軌道交通全年客運(yùn)量30億人次計(jì)算，票務(wù)收入也只有約129億元，仍然難以覆蓋電費(fèi)、人力、折舊等剛性運(yùn)營(yíng)成本。
若只靠票務(wù)收入，需將票價(jià)提高至16元/人次才能盈虧平衡，這顯然與地鐵的公共服務(wù)屬性相悖。
而破解這一困局需要多元路徑探索。短期來看，深圳地鐵正在嘗試的通過數(shù)字化服務(wù)（如多語種智能終端、行李寄存柜）可以提升非票務(wù)收入；中長(zhǎng)期來看，則需回歸“軌道+物業(yè)”模式的優(yōu)化，比如將開發(fā)重心從住宅轉(zhuǎn)向持有型商業(yè)物業(yè)，重點(diǎn)開發(fā)長(zhǎng)周期收益的寫字樓、商場(chǎng)，減少住宅依賴等等。
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