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紹興市新昌縣、撫順市新賓滿族自治縣、重慶市九龍坡區(qū)、西寧市湟源縣、丹東市振安區(qū)、鄂州市華容區(qū)、上海市閔行區(qū)、咸寧市崇陽縣、內(nèi)蒙古巴彥淖爾市磴口縣、寧夏中衛(wèi)市沙坡頭區(qū)
漯河市舞陽縣、東莞市謝崗鎮(zhèn)、佛山市禪城區(qū)、大同市天鎮(zhèn)縣、淮南市壽縣、宜昌市長陽土家族自治縣、昆明市祿勸彝族苗族自治縣、宜春市上高縣、眉山市彭山區(qū)
臨汾市洪洞縣、陵水黎族自治縣隆廣鎮(zhèn)、嘉興市平湖市、東營市墾利區(qū)、通化市柳河縣、白城市洮北區(qū)
東莞市長安鎮(zhèn)、廣西柳州市柳江區(qū)、玉溪市易門縣、長春市二道區(qū)、楚雄元謀縣
肇慶市端州區(qū)、撫順市東洲區(qū)、遵義市正安縣、廣西梧州市蒼梧縣、淮北市烈山區(qū)、晉中市和順縣
商丘市梁園區(qū)、榆林市定邊縣、北京市順義區(qū)、曲靖市陸良縣、德州市武城縣
黔東南錦屏縣、樂山市沙灣區(qū)、黔東南凱里市、滁州市定遠縣、莆田市荔城區(qū)
內(nèi)蒙古巴彥淖爾市五原縣、內(nèi)蒙古包頭市土默特右旗、南京市建鄴區(qū)、杭州市淳安縣、遵義市赤水市、黔東南施秉縣
濟寧市曲阜市、無錫市江陰市、肇慶市懷集縣、棗莊市薛城區(qū)、駐馬店市遂平縣、上海市徐匯區(qū)、海西蒙古族都蘭縣、合肥市長豐縣
白山市臨江市、東方市天安鄉(xiāng)、雞西市虎林市、內(nèi)蒙古巴彥淖爾市磴口縣、南京市鼓樓區(qū)、馬鞍山市花山區(qū)、長春市德惠市
廣州市越秀區(qū)、杭州市江干區(qū)、新余市分宜縣、揚州市寶應縣、懷化市中方縣、開封市尉氏縣、淄博市高青縣、內(nèi)蒙古阿拉善盟阿拉善右旗
嘉興市海鹽縣、黔南獨山縣、合肥市肥西縣、三沙市西沙區(qū)、大興安嶺地區(qū)松嶺區(qū)、臨滄市滄源佤族自治縣、三明市明溪縣、廣西柳州市鹿寨縣、萬寧市三更羅鎮(zhèn)、南陽市鎮(zhèn)平縣
白沙黎族自治縣元門鄉(xiāng)、安陽市內(nèi)黃縣、天津市寶坻區(qū)、澄邁縣瑞溪鎮(zhèn)、汕尾市海豐縣、新鄉(xiāng)市輝縣市、廣西百色市隆林各族自治縣、合肥市肥西縣
天水市麥積區(qū)、荊州市江陵縣、湘潭市湘潭縣、撫順市清原滿族自治縣、菏澤市曹縣、永州市江華瑤族自治縣、松原市扶余市、重慶市巫溪縣、萬寧市北大鎮(zhèn)、大同市廣靈縣
江門市新會區(qū)、亳州市譙城區(qū)、汕尾市海豐縣、威海市乳山市、定安縣雷鳴鎮(zhèn)、棗莊市嶧城區(qū)、潮州市湘橋區(qū)、中山市民眾鎮(zhèn)
忻州市忻府區(qū)、杭州市江干區(qū)、杭州市臨安區(qū)、文山文山市、鷹潭市余江區(qū)
玉溪市紅塔區(qū)、綿陽市涪城區(qū)、新鄉(xiāng)市輝縣市、朔州市右玉縣、三門峽市陜州區(qū)、酒泉市肅州區(qū)、安順市平壩區(qū)、儋州市白馬井鎮(zhèn)、文山麻栗坡縣、昌江黎族自治縣烏烈鎮(zhèn)
池州市青陽縣、屯昌縣楓木鎮(zhèn)、上饒市廣豐區(qū)、廣西柳州市鹿寨縣、滁州市天長市
鶴崗市蘿北縣、三明市明溪縣、十堰市丹江口市、遼源市龍山區(qū)、文昌市重興鎮(zhèn)
渭南市蒲城縣、衡陽市祁東縣、鄭州市惠濟區(qū)、蘭州市安寧區(qū)、福州市福清市、杭州市淳安縣
寧夏銀川市興慶區(qū)、漯河市召陵區(qū)、咸寧市崇陽縣、湘潭市湘潭縣、廣西南寧市賓陽縣、齊齊哈爾市依安縣、南充市南部縣、南昌市新建區(qū)
宣城市績溪縣、溫州市文成縣、廣西來賓市金秀瑤族自治縣、邵陽市雙清區(qū)、天津市河西區(qū)、鶴壁市鶴山區(qū)、東營市東營區(qū)、濟南市章丘區(qū)、大興安嶺地區(qū)塔河縣、安康市平利縣
中山市南區(qū)街道、廈門市同安區(qū)、涼山雷波縣、海東市循化撒拉族自治縣、汕尾市陸豐市、松原市長嶺縣、巴中市巴州區(qū)、長春市朝陽區(qū)
徐州市睢寧縣、內(nèi)蒙古興安盟科爾沁右翼前旗、駐馬店市西平縣、南陽市南召縣、臺州市三門縣、鞍山市鐵東區(qū)、大同市天鎮(zhèn)縣、江門市蓬江區(qū)、池州市貴池區(qū)
定安縣新竹鎮(zhèn)、蚌埠市龍子湖區(qū)、中山市橫欄鎮(zhèn)、安陽市內(nèi)黃縣、咸寧市崇陽縣
安慶市宿松縣、廣元市劍閣縣、廣西南寧市邕寧區(qū)、吉安市峽江縣、菏澤市鄄城縣、河源市源城區(qū)
澄邁縣中興鎮(zhèn)、潮州市湘橋區(qū)、六安市霍山縣、金華市磐安縣、重慶市長壽區(qū)
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延邊龍井市、寧波市寧?？h、安慶市太湖縣、襄陽市宜城市、清遠市清新區(qū)、宜昌市點軍區(qū)、南京市建鄴區(qū)
樂東黎族自治縣佛羅鎮(zhèn)、中山市坦洲鎮(zhèn)、恩施州利川市、延安市延長縣、雙鴨山市嶺東區(qū)、徐州市睢寧縣
常德市漢壽縣、濟寧市微山縣、澄邁縣瑞溪鎮(zhèn)、廣西河池市巴馬瑤族自治縣、東方市感城鎮(zhèn)、商丘市夏邑縣、東營市河口區(qū)
廣西玉林市容縣、定西市渭源縣、邵陽市城步苗族自治縣、汕尾市陸豐市、荊州市松滋市、廣西梧州市蒼梧縣、七臺河市新興區(qū)、保山市龍陵縣、牡丹江市陽明區(qū)、黃山市黟縣
七臺河市茄子河區(qū)、張掖市肅南裕固族自治縣、濟南市鋼城區(qū)、煙臺市萊州市、達州市開江縣
廣西玉林市博白縣、咸寧市通城縣、黃山市黃山區(qū)、西寧市湟中區(qū)、甘孜瀘定縣、畢節(jié)市大方縣、伊春市湯旺縣、昭通市鎮(zhèn)雄縣、內(nèi)蒙古鄂爾多斯市烏審旗、新鄉(xiāng)市長垣市
四平市鐵西區(qū)、臨沂市沂水縣、涼山寧南縣、長治市潞城區(qū)、新鄉(xiāng)市封丘縣、常德市石門縣、玉溪市易門縣
成都市新津區(qū)、鹽城市響水縣、文山麻栗坡縣、渭南市大荔縣、定西市通渭縣、宜昌市猇亭區(qū)、攀枝花市西區(qū)、常德市石門縣、濟南市商河縣、臨汾市安澤縣
瓊海市博鰲鎮(zhèn)、連云港市贛榆區(qū)、廣西河池市金城江區(qū)、資陽市安岳縣、張掖市高臺縣、遼陽市遼陽縣
馬鞍山市和縣、貴陽市息烽縣、榆林市榆陽區(qū)、定安縣龍門鎮(zhèn)、黃石市鐵山區(qū)、珠海市香洲區(qū)、屯昌縣坡心鎮(zhèn)、內(nèi)江市東興區(qū)
德陽市廣漢市、昌江黎族自治縣石碌鎮(zhèn)、濟南市天橋區(qū)、盤錦市興隆臺區(qū)、三明市沙縣區(qū)、武漢市蔡甸區(qū)
自貢市榮縣、蘇州市昆山市、果洛瑪沁縣、黑河市愛輝區(qū)、內(nèi)蒙古赤峰市寧城縣、運城市河津市、涼山布拖縣、廣西桂林市象山區(qū)、十堰市茅箭區(qū)、玉溪市江川區(qū)
鄭州市管城回族區(qū)、荊州市石首市、威海市榮成市、宜春市銅鼓縣、九江市武寧縣、大理大理市、天津市津南區(qū)、臨沂市蘭山區(qū)
定安縣富文鎮(zhèn)、延安市延川縣、雞西市虎林市、天津市西青區(qū)、定西市通渭縣、龍巖市新羅區(qū)、甘孜爐霍縣
九江市濂溪區(qū)、東莞市望牛墩鎮(zhèn)、蘇州市吳中區(qū)、運城市稷山縣、廈門市同安區(qū)、廣州市番禺區(qū)
宜賓市敘州區(qū)、濱州市鄒平市、衡陽市南岳區(qū)、大同市云州區(qū)、上饒市橫峰縣、武漢市青山區(qū)、嘉峪關市峪泉鎮(zhèn)、平?jīng)鍪嗅轻紖^(qū)、宜昌市長陽土家族自治縣、河源市源城區(qū)
韶關市樂昌市、廣西百色市德?？h、泰安市寧陽縣、江門市鶴山市、周口市西華縣
資陽市安岳縣、龍巖市永定區(qū)、東方市八所鎮(zhèn)、哈爾濱市呼蘭區(qū)、滁州市瑯琊區(qū)
呂梁市孝義市、大理鶴慶縣、東方市大田鎮(zhèn)、定安縣新竹鎮(zhèn)、陽泉市平定縣
臨沂市蒙陰縣、蘇州市吳中區(qū)、運城市臨猗縣、上海市黃浦區(qū)、昌江黎族自治縣海尾鎮(zhèn)、大理漾濞彝族自治縣、隴南市武都區(qū)
金華市永康市、贛州市章貢區(qū)、忻州市原平市、德宏傣族景頗族自治州芒市、河源市東源縣、甘孜新龍縣、瓊海市塔洋鎮(zhèn)、湛江市赤坎區(qū)、泉州市石獅市
南充市順慶區(qū)、鄭州市登封市、廣西河池市東蘭縣、徐州市睢寧縣、綏化市綏棱縣、內(nèi)蒙古鄂爾多斯市杭錦旗、新鄉(xiāng)市新鄉(xiāng)縣、泰安市泰山區(qū)、大理永平縣、廣西賀州市平桂區(qū)
青島市嶗山區(qū)、雅安市名山區(qū)、南陽市桐柏縣、海東市化隆回族自治縣、許昌市魏都區(qū)
開封市鼓樓區(qū)、渭南市大荔縣、文山西疇縣、寧夏銀川市西夏區(qū)、大同市靈丘縣、屯昌縣新興鎮(zhèn)
廣西梧州市萬秀區(qū)、清遠市連南瑤族自治縣、惠州市惠陽區(qū)、廣西來賓市合山市、運城市垣曲縣、十堰市張灣區(qū)、漢中市寧強縣、寶雞市太白縣、洛陽市老城區(qū)
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上海七家信托公司可開展！不動產(chǎn)信托登記試點再下一城，準備如何？|界面新聞
界面新聞記者 | 張曉云
繼北京率先開閘不動產(chǎn)信托財產(chǎn)登記后，上海跟進啟動。
5月27日，上海多部門聯(lián)合發(fā)布《關于開展不動產(chǎn)信托登記試點的通知》（下稱《通知》），明確上海轄內(nèi)信托機構以在上海市行政區(qū)域范圍內(nèi)的不動產(chǎn)開展不動產(chǎn)信托，自印發(fā)之日起試行一年。
多年來，信托行業(yè)對完善信托財產(chǎn)登記制度、稅收優(yōu)惠制度等方面的呼吁強烈，上海作為全國金融改革前沿陣地，歷來高度重視發(fā)揮好信托在居民財產(chǎn)保值增值和改善民生方面的功能。
《通知》通過構建“多場景覆蓋+全流程閉環(huán)+多部門協(xié)同”的創(chuàng)新體系，旨在破解不動產(chǎn)作為信托財產(chǎn)確權難這一核心問題，推動信托行業(yè)回歸本源，有效打通不動產(chǎn)信托財產(chǎn)管理的全鏈條堵點，有利于進一步推進上海全球資產(chǎn)管理中心建設，助推浦東新區(qū)高水平改革開放，打造社會主義現(xiàn)代化建設引領區(qū)。
據(jù)悉，本通知適用的信托公司為七家。界面新聞采訪了解到，多家信托公司前期已在公司內(nèi)部發(fā)通知給部門，希望有適合的項目推薦和儲備，但落地情況不一。有信托公司表示正在轉發(fā)文件學習中。上海信托在界面新聞時采訪時表示，上海信托全程參與了此項試點工作政策的推出，目前正在響應監(jiān)管精神，積極推動首批項目落地。
上海7家信托可開展
《通知》主要包括四部分內(nèi)容：
一是明確了不動產(chǎn)信托、不動產(chǎn)信托登記等定義以及本次試點的適用范圍?！锻ㄖ愤m用范圍為上海轄內(nèi)信托機構以在上海市行政區(qū)域范圍內(nèi)的不動產(chǎn)開展不動產(chǎn)信托業(yè)務。此外，還特別明確了慈善組織與信托公司合作通過雙受托人模式備案不動產(chǎn)慈善信托的適用情形。
界面新聞采訪了解到，雖然陸家嘴信托是上海陸家嘴金融發(fā)展有限公司控股的法人信托機構，擁有青島和上海雙總部，但其監(jiān)管屬地為國家金融監(jiān)管總局青島局，而非國家金融監(jiān)管總局上海局，因此并不適用本通知。根據(jù)監(jiān)管屬地原則，本通知適用的信托公司為七家，分別為上海信托、中海信托、建元信托、華寶信托、愛建信托、中泰信托、華澳信托。但其中個別公司處于不正常展業(yè)狀態(tài)。
二是明確開展不動產(chǎn)信托業(yè)務的合規(guī)性要求。《通知》明確規(guī)定對受托人開展不動產(chǎn)信托業(yè)務、委托人運用信托機制以及對交付的不動產(chǎn)標的的合法合規(guī)性要求。
三是規(guī)定了辦理流程?！锻ㄖ访鞔_了從預登記、信托文件簽訂、申請登記證明文件、辦理信托財產(chǎn)登記等不動產(chǎn)信托財產(chǎn)登記流程。
四是完善了其他配套機制?！锻ㄖ访鞔_試點信息共享機制、司法保障、試行期限等，特別是明確浦東新區(qū)利用制度優(yōu)勢支持不動產(chǎn)信托登記試點在浦東率先落地等。
上海試點有何亮點？
此前，信托行業(yè)對完善信托財產(chǎn)登記制度、稅收優(yōu)惠制度等方面的呼吁強烈。
上海正策律師事務所律師魏峻軍在接受界面新聞記者表示，在該《通知》之前，委托人將不動產(chǎn)轉讓給信托公司成為信托財產(chǎn)也沒有任何法律障礙，符合不動產(chǎn)轉移登記條件的一樣可以辦理。但不同的是，不動產(chǎn)交付信托后，權屬發(fā)生變更并沒有稅收層面的優(yōu)惠，這也是影響我國信托業(yè)發(fā)展的因素之一。
界面新聞采訪法律界人士了解到，根據(jù)《民法典》第一百二十五條“民事主體依法享有股權和其他投資性權利?！弊罡呷嗣穹ㄔ好穹ǖ湄瀼貙嵤┕ぷ餍〗M主編的《民法典總則編理解與適用》中對于“其他性投資權利”解讀為“主要包括信托、各種期權、多種財產(chǎn)組合的權利等，……”。也就是說基于該條款，信托權益是不同于我國傳統(tǒng)物權、債權二分法的一種特殊性權利。
那么，這種權利如何表現(xiàn)特殊性，特別是兼具物權特點的那部分特殊性呢？
魏峻軍表示，這種權利要側重體現(xiàn)信托權益偏向物權的公示性、排他性。通過不動產(chǎn)登記，明確該不動產(chǎn)目前的歸屬信托權屬狀態(tài)。這也是此次上海開展不動產(chǎn)信托登記試點的亮點之一。
據(jù)了解，《通知》明確登記模式，實現(xiàn)信托財產(chǎn)有效隔離。《通知》明確通過中國信托登記有限責任公司進行不動產(chǎn)信托產(chǎn)品登記和不動產(chǎn)登記機構進行不動產(chǎn)信托財產(chǎn)登記的“雙重登記”模式開展不動產(chǎn)信托登記試點。同時，明確須將委托人名下的不動產(chǎn)通過轉移登記給受托人，并由不動產(chǎn)登記機構在不動產(chǎn)權證上注記“信托財產(chǎn)”專項標識，體現(xiàn)信托財產(chǎn)獨立性，實現(xiàn)其與委托人、受托人固有資產(chǎn)相隔離。
除此之外，《通知》還有三大亮點。
一是擴大適用范圍，豐富應用場景。《通知》前瞻性設置了慈善信托專項條款，對慈善信托雙受托人模式的業(yè)務場景進行了適用規(guī)定。同時，《通知》特別鼓勵圍繞養(yǎng)老助老、特殊需要、家庭服務、公益慈善、風險處置等與民生福祉密切相關的場景開展不動產(chǎn)信托登記試點。
二是閉環(huán)辦理流程，構建完整周期。《通知》構建了不動產(chǎn)信托財產(chǎn)“信托產(chǎn)品預登記—申請出具證明文件—辦理信托財產(chǎn)登記—反饋登記結果”全周期的辦理流程，涉及了從預登記到信托財產(chǎn)分配或處置等環(huán)節(jié)，有效實現(xiàn)全流程閉環(huán)辦理。
三是創(chuàng)新協(xié)同機制，多方共同推進。《通知》由市委金融辦、上海金融監(jiān)管局、市規(guī)資局、市稅務局、市民政局、浦東新區(qū)人民政府等部門聯(lián)合發(fā)文，涵蓋了不動產(chǎn)信托財產(chǎn)登記各環(huán)節(jié)所涉及的有關部門，有效發(fā)揮中國信托登記有限責任公司的專業(yè)登記功能，同時明確六部門建立信息共享機制，有利于發(fā)揮各方合力共同推進試點順利開展。
值得注意的是，此前北京相關發(fā)文機關為國家金融監(jiān)督管理總局北京監(jiān)管局、北京市規(guī)劃和自然資源委員會。相比之下，上海的發(fā)文機關更多更完善，其中包含了國家稅務總局上海市稅務局。
業(yè)內(nèi)人士表示，發(fā)文機關中在權屬登記層面上的完善，才能為后續(xù)改革奠定基礎。上海市稅務局成為聯(lián)合發(fā)文單位之一，給后續(xù)的稅收政策一定的想象空間。
據(jù)了解，下一步，上海將做好不動產(chǎn)信托登記試點工作，加快推進不動產(chǎn)信托登記試點案例落地，逐步完善相關法律法規(guī)體系，做好相關風險防范，更好發(fā)揮信托在服務實體經(jīng)濟、優(yōu)化資產(chǎn)配置和保障財富傳承中的作用，不斷增強上海國際金融中心的競爭力和影響力。
上海轄內(nèi)信托公司準備如何？
上海此次跟進啟動不動產(chǎn)信托登記試點，各家信托公司準備如何？
多家上海轄內(nèi)信托公司內(nèi)部人士均向界面新聞透露，公司前期已在公司內(nèi)部發(fā)通知給部門，希望有適合的項目推薦和儲備。
“據(jù)我了解，我們公司目前沒有合適的項目。日常工作中遇到，上海有很多老人家庭有需求想將房子放進信托，這樣能避免后續(xù)養(yǎng)老過程中家庭成員瑣事糾紛，相當于身后財產(chǎn)安排，但此次《通知》并沒有在稅收等政策上做較大推進，監(jiān)管的態(tài)度較為謹慎，怕步子太大被某些人群‘鉆了空子’。另外較為適合的對象為各類大型物業(yè)設施，將資產(chǎn)放進去的稅收可以‘一事一議’，這方面可以看看股東資源豐富的陸家嘴信托和上海信托?！币患疑虾］爟?nèi)信托公司業(yè)務人士向界面新聞表示。
但接近陸家嘴信托人士向界面新聞表示，雖然該公司為上海和青島雙總部，但《通知》的發(fā)布單位為國家金融監(jiān)督管理總局上海監(jiān)管局，而其監(jiān)管單位為國家金融監(jiān)督管理總局青島監(jiān)管局，因此政策上目前還不允許其參與。
與此同時，上海信托已經(jīng)做好了準備。上海信托在接受界面新聞采訪時表示，先前，上海信托全程參與了此項試點工作政策的推出，目前正在響應監(jiān)管精神，積極推動首批項目落地。
上海信托認為，《通知》的發(fā)布將推動不動產(chǎn)信托登記在上海的落地，為上海國際金融中心建設和信托行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展打下堅實基礎?！锻ㄖ酚闪鶄€部門聯(lián)合發(fā)布，涉及到金融、規(guī)資、稅務、民政和浦東新區(qū)政府，這體現(xiàn)上海相關部門的論證嚴謹，體現(xiàn)了上海市對該項工作的高度重視，體現(xiàn)了各部門對該項工作的大力支持?！锻ㄖ芳瓤紤]了不動產(chǎn)信托登記的設立環(huán)節(jié)，還考慮了持有和終止環(huán)節(jié)的相關問題。同時，《通知》鼓勵圍繞養(yǎng)老助老、特殊需要、家庭服務、公益慈善、風險處置等場景設計信托服務模式，體現(xiàn)了上海未來廣闊的應用場景，為發(fā)揮信托制度優(yōu)勢、激發(fā)市場活力、拓寬應用范圍打下了堅實的發(fā)展基礎。
另有幾家信托公司人士向界面新聞表示，正在轉發(fā)《通知》文件積極學習中。
2024年12月，國家金融監(jiān)督管理總局北京監(jiān)管局等多部門聯(lián)合下發(fā)《關于做好不動產(chǎn)信托財產(chǎn)登記工作的通知（試行）》，率先破局不動產(chǎn)信托財產(chǎn)登記。
2025年4月，國投泰康信托和外貿(mào)信托分別在通州區(qū)和昌平區(qū)的不動產(chǎn)登記中心進行了首次不動產(chǎn)信托財產(chǎn)登記，實現(xiàn)了業(yè)內(nèi)“零突破”。其中國投泰康信托為北京市一位老人及其自閉癥子女設立不動產(chǎn)信托，幫助老人實現(xiàn)?“生前養(yǎng)老照護”與“身后守護子女”的目的；外貿(mào)信托為北京市一位中年市民專業(yè)化定制不動產(chǎn)信托，將物流倉儲設施登記為信托財產(chǎn)，根據(jù)其意愿將信托收入的50%定向用于慈善捐贈。
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