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萬(wàn)寧市北大鎮(zhèn)、陵水黎族自治縣群英鄉(xiāng)、內(nèi)蒙古巴彥淖爾市杭錦后旗、澄邁縣永發(fā)鎮(zhèn)、重慶市萬(wàn)州區(qū)、梅州市梅江區(qū)、銅陵市義安區(qū)、中山市神灣鎮(zhèn)
陽(yáng)泉市郊區(qū)、海東市化隆回族自治縣、邵陽(yáng)市邵陽(yáng)縣、榆林市清澗縣、寧波市慈溪市
濱州市濱城區(qū)、揭陽(yáng)市揭東區(qū)、阜新市細(xì)河區(qū)、廣西南寧市西鄉(xiāng)塘區(qū)、寧夏銀川市金鳳區(qū)
深圳市龍崗區(qū)、煙臺(tái)市海陽(yáng)市、南陽(yáng)市臥龍區(qū)、甘南舟曲縣、湘西州古丈縣
怒江傈僳族自治州福貢縣、安陽(yáng)市龍安區(qū)、貴陽(yáng)市開陽(yáng)縣、武威市天祝藏族自治縣、天水市麥積區(qū)、佛山市順德區(qū)、清遠(yuǎn)市清新區(qū)
漢中市城固縣、儋州市木棠鎮(zhèn)、連云港市贛榆區(qū)、廣西桂林市七星區(qū)、平頂山市衛(wèi)東區(qū)、紅河紅河縣、大理巍山彝族回族自治縣
大慶市林甸縣、駐馬店市平輿縣、黃岡市黃梅縣、黃岡市麻城市、運(yùn)城市垣曲縣、沈陽(yáng)市和平區(qū)
廣西玉林市陸川縣、中山市三角鎮(zhèn)、邵陽(yáng)市大祥區(qū)、南充市南部縣、宜昌市秭歸縣、忻州市代縣、洛陽(yáng)市伊川縣、普洱市墨江哈尼族自治縣
金華市永康市、西寧市城北區(qū)、廣西南寧市良慶區(qū)、婁底市冷水江市、雞西市虎林市、黔西南冊(cè)亨縣、汕頭市金平區(qū)、聊城市莘縣、許昌市襄城縣、曲靖市馬龍區(qū)
涼山冕寧縣、攀枝花市鹽邊縣、南昌市青云譜區(qū)、周口市西華縣、佳木斯市郊區(qū)、樂(lè)山市五通橋區(qū)
湖州市長(zhǎng)興縣、榆林市榆陽(yáng)區(qū)、漢中市留壩縣、重慶市豐都縣、宜昌市興山縣、渭南市韓城市、東莞市中堂鎮(zhèn)、南昌市東湖區(qū)、長(zhǎng)春市雙陽(yáng)區(qū)
黔東南黎平縣、楚雄南華縣、天津市西青區(qū)、雞西市雞東縣、溫州市文成縣、眉山市彭山區(qū)、曲靖市陸良縣
衡陽(yáng)市石鼓區(qū)、淄博市臨淄區(qū)、黃山市黃山區(qū)、福州市羅源縣、徐州市邳州市、延安市洛川縣
遼陽(yáng)市白塔區(qū)、邵陽(yáng)市洞口縣、新鄉(xiāng)市獲嘉縣、內(nèi)蒙古巴彥淖爾市烏拉特后旗、四平市雙遼市、定西市臨洮縣、齊齊哈爾市富拉爾基區(qū)
臨滄市鳳慶縣、宜春市高安市、貴陽(yáng)市白云區(qū)、洛陽(yáng)市伊川縣、青島市城陽(yáng)區(qū)、常州市天寧區(qū)、珠海市香洲區(qū)、遂寧市安居區(qū)、南京市玄武區(qū)、南京市溧水區(qū)
阿壩藏族羌族自治州汶川縣、四平市伊通滿族自治縣、重慶市涪陵區(qū)、慶陽(yáng)市慶城縣、貴陽(yáng)市南明區(qū)、葫蘆島市連山區(qū)、濰坊市青州市
北京市通州區(qū)、黔南三都水族自治縣、運(yùn)城市鹽湖區(qū)、平頂山市衛(wèi)東區(qū)、恩施州來(lái)鳳縣、延安市延川縣、鐵嶺市清河區(qū)、重慶市巫山縣
南通市如東縣、遼陽(yáng)市燈塔市、茂名市電白區(qū)、宣城市寧國(guó)市、徐州市賈汪區(qū)、齊齊哈爾市泰來(lái)縣、忻州市忻府區(qū)、內(nèi)蒙古赤峰市翁牛特旗
廣西北海市合浦縣、定西市岷縣、紅河紅河縣、呂梁市興縣、臨沂市莒南縣、澄邁縣老城鎮(zhèn)
大興安嶺地區(qū)加格達(dá)奇區(qū)、東莞市望牛墩鎮(zhèn)、宣城市績(jī)溪縣、武漢市江岸區(qū)、廣西桂林市興安縣、安慶市岳西縣、黔南惠水縣、呂梁市交口縣
內(nèi)蒙古包頭市土默特右旗、瓊海市博鰲鎮(zhèn)、楚雄雙柏縣、哈爾濱市延壽縣、重慶市合川區(qū)、臺(tái)州市仙居縣、杭州市余杭區(qū)、瀘州市龍馬潭區(qū)
慶陽(yáng)市西峰區(qū)、黔南甕安縣、涼山甘洛縣、南平市松溪縣、河源市源城區(qū)、周口市鄲城縣、瓊海市石壁鎮(zhèn)
滁州市瑯琊區(qū)、宜昌市點(diǎn)軍區(qū)、撫州市資溪縣、廣西梧州市蒙山縣、臨汾市安澤縣、三門峽市湖濱區(qū)、南充市順慶區(qū)
廣西桂林市永?？h、濟(jì)南市天橋區(qū)、延安市洛川縣、榆林市吳堡縣、池州市東至縣、中山市神灣鎮(zhèn)、宜春市萬(wàn)載縣
南充市營(yíng)山縣、珠海市金灣區(qū)、長(zhǎng)春市雙陽(yáng)區(qū)、文昌市抱羅鎮(zhèn)、臺(tái)州市椒江區(qū)
合肥市廬陽(yáng)區(qū)、運(yùn)城市垣曲縣、瀘州市古藺縣、鷹潭市月湖區(qū)、天津市紅橋區(qū)
阜陽(yáng)市阜南縣、大連市沙河口區(qū)、九江市濂溪區(qū)、淄博市桓臺(tái)縣、牡丹江市寧安市、黃岡市黃梅縣、武漢市武昌區(qū)、楚雄武定縣
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杭州市西湖區(qū)、湛江市麻章區(qū)、廣西玉林市博白縣、上饒市鄱陽(yáng)縣、瀘州市龍馬潭區(qū)、萍鄉(xiāng)市上栗縣
內(nèi)蒙古赤峰市松山區(qū)、濟(jì)南市市中區(qū)、清遠(yuǎn)市佛岡縣、忻州市保德縣、甘孜鄉(xiāng)城縣、漢中市鎮(zhèn)巴縣
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延安市志丹縣、贛州市瑞金市、衡陽(yáng)市衡山縣、上海市嘉定區(qū)、廣西百色市德保縣
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永州市江華瑤族自治縣、開封市禹王臺(tái)區(qū)、汕頭市澄海區(qū)、衡陽(yáng)市祁東縣、南京市鼓樓區(qū)、武威市民勤縣、徐州市邳州市、齊齊哈爾市富裕縣、廣西柳州市柳北區(qū)、天津市寶坻區(qū)
淮南市謝家集區(qū)、北京市昌平區(qū)、忻州市五臺(tái)縣、黃石市大冶市、甘孜瀘定縣
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重慶市萬(wàn)州區(qū)、昭通市水富市、臨高縣加來(lái)鎮(zhèn)、重慶市石柱土家族自治縣、吉林市龍?zhí)秴^(qū)、重慶市豐都縣、開封市通許縣、德陽(yáng)市綿竹市
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永州市藍(lán)山縣、丹東市元寶區(qū)、玉溪市江川區(qū)、德州市寧津縣、寧夏石嘴山市大武口區(qū)、三明市明溪縣、咸寧市崇陽(yáng)縣
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文昌市文城鎮(zhèn)、四平市雙遼市、黔南貴定縣、晉城市城區(qū)、廣西玉林市容縣
客流創(chuàng)紀(jì)錄但經(jīng)營(yíng)虧損，深圳地鐵的TOD模式走到十字路口|界面新聞 · 地產(chǎn)
界面新聞?dòng)浾?| 王妤涵
剛剛過(guò)去的五一假期，深圳迎來(lái)一波出游熱，位居國(guó)內(nèi)熱門旅游目的地TOP10榜單，市內(nèi)各大旅游景區(qū)人潮涌涌。
深圳市文化廣電旅游體育局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，5月1日-5日期間全市共接待游客696.36萬(wàn)人次，同比增長(zhǎng)36.3%；實(shí)現(xiàn)旅游收入54.32億元，同比增長(zhǎng)40.8%。
旅游熱也反應(yīng)到軌道交通領(lǐng)域。據(jù)深圳地鐵統(tǒng)計(jì)，5月1日-5日，深圳軌道交通共接待旅客超4519.84萬(wàn)人次，日均客流903.97萬(wàn)人次，較去年同期增長(zhǎng)26.1%，創(chuàng)歷年五一客流量新高，多項(xiàng)指標(biāo)刷新歷史峰值。
深圳軌道交通2024年的客流表現(xiàn)也創(chuàng)下歷史新高：全年客運(yùn)量突破30億人次，單日總客運(yùn)量首次突破1100萬(wàn)大關(guān)，客流強(qiáng)度持續(xù)穩(wěn)居全國(guó)首位。
然而，深圳城市軌道交通亮眼的客流增長(zhǎng)數(shù)據(jù)背后，深圳市地鐵集團(tuán)（以下簡(jiǎn)稱“深鐵集團(tuán)”）也面臨著虧損壓力。2024年全年實(shí)現(xiàn)營(yíng)收211.89億元，同比下降15.74%；合并報(bào)表范圍內(nèi)發(fā)生虧損334.6億元。
這一反差，也折射出深鐵集團(tuán)在“軌道+物業(yè)”模式深化期遭遇的行業(yè)性挑戰(zhàn)。
營(yíng)運(yùn)數(shù)字顯著增長(zhǎng)
整體來(lái)看，深鐵集團(tuán)去年在客運(yùn)量和運(yùn)營(yíng)里程上的表現(xiàn)較為亮眼。這一成績(jī)的取得，是深圳城市人口流動(dòng)加速與運(yùn)營(yíng)效率提升的共同作用。
深圳地鐵的客流強(qiáng)度和線網(wǎng)密度均位列全國(guó)第一，這意味著每公里軌道承載的客流量遠(yuǎn)超其他城市，單位資源利用效率達(dá)到極致。
2024年，深圳地鐵新增了3號(hào)線四期、7號(hào)線二期、11號(hào)線二期、12號(hào)線二期、13號(hào)線南段等5條新線（段），新增里程約28公里，運(yùn)營(yíng)總里程達(dá)595.1公里，共18條線路，線網(wǎng)密度穩(wěn)居全國(guó)第一。
且城市“1公里地鐵率”已高達(dá)97%，便捷高效的軌道交通“1小時(shí)生活圈”已初步成型。
除了新線路的開通，深圳地鐵在既有線路的運(yùn)營(yíng)效率上也有顯著提升。
2024年，深圳地鐵線網(wǎng)客運(yùn)強(qiáng)度達(dá)1.49萬(wàn)人次/公里日，連續(xù)16個(gè)月穩(wěn)居全國(guó)首位。高峰時(shí)段，3條線路跑進(jìn)2分鐘間隔，這一運(yùn)營(yíng)效率在全球地鐵系統(tǒng)中也處于領(lǐng)先水平。
在營(yíng)收方面，盡管全年?duì)I收同比下降15.74%，但軌道交通運(yùn)營(yíng)及資源經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)作為深鐵集團(tuán)營(yíng)收的主要來(lái)源仍保持了強(qiáng)勁增長(zhǎng)。
2024年，該業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)收入129.7億元，同比增長(zhǎng)26.69%，占收入比重的61.23%。這主要得益于客流量的大幅增長(zhǎng)以及非票務(wù)收入的提升。例如，地鐵商圈的熱度不斷攀升，帶動(dòng)了商業(yè)、物業(yè)服務(wù)等經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)收入的增長(zhǎng)。
房地產(chǎn)下行周期困局
盡管客運(yùn)量和運(yùn)營(yíng)效率表現(xiàn)優(yōu)異，深鐵集團(tuán)2024年合并報(bào)表范圍內(nèi)仍虧損334.6億元，主要原因在于房地產(chǎn)行業(yè)下行對(duì)其“軌道+物業(yè)”模式（即以公共交通為導(dǎo)向的綜合物業(yè)開發(fā)，TOD模式）的沖擊。?
深鐵集團(tuán)自2004年開始探索“軌道+物業(yè)”模式，通過(guò)地鐵站點(diǎn)周邊物業(yè)開發(fā)，以土地增值收益反哺軌道交通建設(shè)運(yùn)營(yíng)。
在過(guò)去房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮時(shí)期，該模式為地鐵建設(shè)提供了重要資金支持，推動(dòng)了深圳地鐵網(wǎng)絡(luò)的快速擴(kuò)張。?
但2024年房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)低迷，嚴(yán)重影響這一模式的成效。根據(jù)深圳市住建局?jǐn)?shù)據(jù)，2024年深圳新建商品住宅成交量約3.5萬(wàn)套，較2021年高峰期近乎腰斬，市場(chǎng)整體呈現(xiàn)“價(jià)穩(wěn)量跌”態(tài)勢(shì)。
深鐵集團(tuán)的站城一體化開發(fā)業(yè)務(wù)也受此影響，2024年實(shí)現(xiàn)收入79.17億元，同比下滑46.23%，占收入比重的37.36%。
對(duì)于該業(yè)務(wù)收入下滑，深鐵集團(tuán)在年報(bào)中解釋稱“主要系房地產(chǎn)周期性結(jié)轉(zhuǎn)影響所致”。
房地產(chǎn)市場(chǎng)的下行也導(dǎo)致深鐵集團(tuán)的存貨增加。截至2024年年末，存貨為1035億元，占資產(chǎn)總額的比例為13.86%，同比上升12.26%。大量的存貨積壓不僅占用了企業(yè)的資金，還面臨著市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)帶來(lái)的減值風(fēng)險(xiǎn)。?
除了站城一體化開發(fā)業(yè)務(wù)的下滑，深鐵集團(tuán)對(duì)萬(wàn)科的投資虧損也是導(dǎo)致虧損的重要原因。
作為萬(wàn)科的第一大股東，深鐵集團(tuán)在2024年因萬(wàn)科業(yè)績(jī)虧損，對(duì)其長(zhǎng)期股權(quán)投資確認(rèn)投資虧損，并計(jì)提投資減值損失。
這一虧損在合并報(bào)表中體現(xiàn)為334.6億元的巨額虧損，超過(guò)了過(guò)去五年凈利潤(rùn)的總額。
萬(wàn)科2024年財(cái)報(bào)顯示，其全年?duì)I收下降約26%，凈利潤(rùn)更是大幅下滑，這直接拖累了深鐵集團(tuán)的整體業(yè)績(jī)。
更深層次的問(wèn)題在于行業(yè)性挑戰(zhàn)。
地鐵建設(shè)與地產(chǎn)開發(fā)的“時(shí)間差”在周期波動(dòng)中被放大，軌道交通需超前規(guī)劃，而地產(chǎn)收益依賴后期兌現(xiàn)。當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入下行周期，前期投入與后期收益的錯(cuò)配直接導(dǎo)致財(cái)務(wù)報(bào)表“失血”。
這一矛盾也體現(xiàn)在深鐵集團(tuán)的債務(wù)表現(xiàn)中。截止2024年末，深鐵集團(tuán)的總資產(chǎn)為7462.81億元，資產(chǎn)負(fù)債率為59.60%，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為0.03，應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率為7.20，存貨周轉(zhuǎn)率為0.22。
按照2024年EBITDA規(guī)模，公司年度可產(chǎn)生現(xiàn)金流能力為-230.67億元。截至目前，公司獲得的總授信額度為6264.68億元，已使用額度為1475.14億元。流動(dòng)比率和速動(dòng)比率分別為1.26和0.36，顯示出公司在短期償債方面存在一定壓力。?
盈利仍為地鐵公司的共性難題
深圳地鐵的困境并非孤例，在全球范圍內(nèi)，僅中國(guó)香港地鐵等極少數(shù)企業(yè)能實(shí)現(xiàn)盈利，其核心依賴的是“軌道+物業(yè)”模式中地產(chǎn)開發(fā)的超額收益。
但這一模式的成功需要高度集約的土地政策和市場(chǎng)紅利支撐，在當(dāng)下國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型期已難以復(fù)制。
從行業(yè)規(guī)律看，地鐵的準(zhǔn)公共產(chǎn)品屬性決定了其盈利困境。
地鐵作為公共服務(wù)設(shè)施，其定價(jià)受到政策限制，而作為重資產(chǎn)項(xiàng)目，其成本回收周期長(zhǎng)達(dá)數(shù)十年。
以深圳地鐵為例，其票價(jià)實(shí)行“里程分段計(jì)價(jià)”，最高票價(jià)為14元，平均票價(jià)為4.3元。若按照2024年深圳軌道交通全年客運(yùn)量30億人次計(jì)算，票務(wù)收入也只有約129億元，仍然難以覆蓋電費(fèi)、人力、折舊等剛性運(yùn)營(yíng)成本。
若只靠票務(wù)收入，需將票價(jià)提高至16元/人次才能盈虧平衡，這顯然與地鐵的公共服務(wù)屬性相悖。
而破解這一困局需要多元路徑探索。短期來(lái)看，深圳地鐵正在嘗試的通過(guò)數(shù)字化服務(wù)（如多語(yǔ)種智能終端、行李寄存柜）可以提升非票務(wù)收入；中長(zhǎng)期來(lái)看，則需回歸“軌道+物業(yè)”模式的優(yōu)化，比如將開發(fā)重心從住宅轉(zhuǎn)向持有型商業(yè)物業(yè)，重點(diǎn)開發(fā)長(zhǎng)周期收益的寫字樓、商場(chǎng)，減少住宅依賴等等。
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