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內(nèi)蒙古呼倫貝爾市扎賚諾爾區(qū)、鎮(zhèn)江市丹陽市、重慶市九龍坡區(qū)、昆明市石林彝族自治縣、遵義市習(xí)水縣、遵義市仁懷市、常德市漢壽縣、貴陽市開陽縣
東莞市厚街鎮(zhèn)、懷化市溆浦縣、金華市浦江縣、哈爾濱市道外區(qū)、楚雄雙柏縣、直轄縣神農(nóng)架林區(qū)、安陽市林州市、廣州市黃埔區(qū)
重慶市石柱土家族自治縣、沈陽市皇姑區(qū)、內(nèi)蒙古呼和浩特市新城區(qū)、松原市扶余市、臺(tái)州市臨海市、澄邁縣大豐鎮(zhèn)、隨州市曾都區(qū)、運(yùn)城市河津市、西安市未央?yún)^(qū)、蘇州市張家港市
朔州市懷仁市、阜陽市潁東區(qū)、長沙市望城區(qū)、云浮市云安區(qū)、邵陽市隆回縣
鞍山市立山區(qū)、濮陽市范縣、瓊海市萬泉鎮(zhèn)、青島市城陽區(qū)、汕頭市潮南區(qū)、南陽市淅川縣、上海市青浦區(qū)、揭陽市惠來縣、鹽城市響水縣
昌江黎族自治縣石碌鎮(zhèn)、澄邁縣福山鎮(zhèn)、煙臺(tái)市萊山區(qū)、重慶市南岸區(qū)、寧波市余姚市
深圳市龍崗區(qū)、寧波市余姚市、白沙黎族自治縣邦溪鎮(zhèn)、濮陽市清豐縣、臺(tái)州市天臺(tái)縣、雙鴨山市寶山區(qū)
泰安市寧陽縣、西寧市城西區(qū)、安康市平利縣、忻州市五寨縣、淮南市八公山區(qū)、昭通市威信縣、貴陽市修文縣、舟山市岱山縣、張家界市慈利縣
延安市子長市、濰坊市奎文區(qū)、池州市青陽縣、楚雄姚安縣、婁底市漣源市、寧德市古田縣
淮安市盱眙縣、淮安市洪澤區(qū)、贛州市石城縣、大連市莊河市、焦作市沁陽市、信陽市商城縣、忻州市原平市
廣西桂林市秀峰區(qū)、溫州市文成縣、河源市和平縣、六安市霍邱縣、畢節(jié)市織金縣、呂梁市交城縣、哈爾濱市道外區(qū)、文昌市東路鎮(zhèn)、清遠(yuǎn)市連南瑤族自治縣、長沙市寧鄉(xiāng)市
齊齊哈爾市鐵鋒區(qū)、常州市金壇區(qū)、白銀市白銀區(qū)、晉城市沁水縣、常州市新北區(qū)、呂梁市興縣、濟(jì)南市歷城區(qū)、阿壩藏族羌族自治州松潘縣、三亞市崖州區(qū)
廣西百色市田林縣、白城市洮北區(qū)、直轄縣潛江市、寧波市鎮(zhèn)海區(qū)、信陽市息縣、?？谑行阌^(qū)、慶陽市鎮(zhèn)原縣、黃石市大冶市、東莞市南城街道、徐州市鼓樓區(qū)
大連市莊河市、郴州市資興市、雅安市滎經(jīng)縣、淮安市金湖縣、淄博市博山區(qū)、佛山市高明區(qū)
惠州市博羅縣、武漢市東西湖區(qū)、德州市寧津縣、伊春市嘉蔭縣、七臺(tái)河市茄子河區(qū)
懷化市麻陽苗族自治縣、金華市蘭溪市、菏澤市成武縣、文昌市公坡鎮(zhèn)、武威市涼州區(qū)、黑河市孫吳縣
重慶市北碚區(qū)、忻州市繁峙縣、渭南市白水縣、黑河市五大連池市、六盤水市六枝特區(qū)
銅仁市碧江區(qū)、南通市海安市、白沙黎族自治縣阜龍鄉(xiāng)、邵陽市北塔區(qū)、澄邁縣加樂鎮(zhèn)
瀘州市合江縣、漢中市寧強(qiáng)縣、韶關(guān)市樂昌市、黔南都勻市、隨州市曾都區(qū)、海西蒙古族天峻縣、廣西桂林市陽朔縣、榆林市子洲縣、郴州市北湖區(qū)
南京市江寧區(qū)、重慶市武隆區(qū)、哈爾濱市呼蘭區(qū)、營口市老邊區(qū)、漢中市城固縣、宜昌市長陽土家族自治縣、榆林市定邊縣
焦作市博愛縣、萬寧市長豐鎮(zhèn)、臨高縣新盈鎮(zhèn)、合肥市巢湖市、廣西河池市鳳山縣、宜昌市興山縣、廣西柳州市融安縣
長治市平順縣、臺(tái)州市臨海市、茂名市高州市、重慶市渝中區(qū)、臺(tái)州市玉環(huán)市、天津市寶坻區(qū)、內(nèi)蒙古阿拉善盟阿拉善左旗、舟山市嵊泗縣、寶雞市麟游縣
東方市江邊鄉(xiāng)、涼山美姑縣、滁州市定遠(yuǎn)縣、內(nèi)蒙古呼和浩特市土默特左旗、杭州市上城區(qū)、焦作市山陽區(qū)、安康市平利縣、雞西市恒山區(qū)、內(nèi)江市隆昌市、銅川市印臺(tái)區(qū)
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潮州市潮安區(qū)、天水市秦州區(qū)、呂梁市方山縣、景德鎮(zhèn)市珠山區(qū)、貴陽市觀山湖區(qū)、南陽市社旗縣、銅川市宜君縣、昌江黎族自治縣十月田鎮(zhèn)
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客流創(chuàng)紀(jì)錄但經(jīng)營虧損，深圳地鐵的TOD模式走到十字路口|界面新聞 · 地產(chǎn)
界面新聞?dòng)浾?| 王妤涵
剛剛過去的五一假期，深圳迎來一波出游熱，位居國內(nèi)熱門旅游目的地TOP10榜單，市內(nèi)各大旅游景區(qū)人潮涌涌。
深圳市文化廣電旅游體育局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，5月1日-5日期間全市共接待游客696.36萬人次，同比增長36.3%；實(shí)現(xiàn)旅游收入54.32億元，同比增長40.8%。
旅游熱也反應(yīng)到軌道交通領(lǐng)域。據(jù)深圳地鐵統(tǒng)計(jì)，5月1日-5日，深圳軌道交通共接待旅客超4519.84萬人次，日均客流903.97萬人次，較去年同期增長26.1%，創(chuàng)歷年五一客流量新高，多項(xiàng)指標(biāo)刷新歷史峰值。
深圳軌道交通2024年的客流表現(xiàn)也創(chuàng)下歷史新高：全年客運(yùn)量突破30億人次，單日總客運(yùn)量首次突破1100萬大關(guān)，客流強(qiáng)度持續(xù)穩(wěn)居全國首位。
然而，深圳城市軌道交通亮眼的客流增長數(shù)據(jù)背后，深圳市地鐵集團(tuán)（以下簡稱“深鐵集團(tuán)”）也面臨著虧損壓力。2024年全年實(shí)現(xiàn)營收211.89億元，同比下降15.74%；合并報(bào)表范圍內(nèi)發(fā)生虧損334.6億元。
這一反差，也折射出深鐵集團(tuán)在“軌道+物業(yè)”模式深化期遭遇的行業(yè)性挑戰(zhàn)。
營運(yùn)數(shù)字顯著增長
整體來看，深鐵集團(tuán)去年在客運(yùn)量和運(yùn)營里程上的表現(xiàn)較為亮眼。這一成績的取得，是深圳城市人口流動(dòng)加速與運(yùn)營效率提升的共同作用。
深圳地鐵的客流強(qiáng)度和線網(wǎng)密度均位列全國第一，這意味著每公里軌道承載的客流量遠(yuǎn)超其他城市，單位資源利用效率達(dá)到極致。
2024年，深圳地鐵新增了3號(hào)線四期、7號(hào)線二期、11號(hào)線二期、12號(hào)線二期、13號(hào)線南段等5條新線（段），新增里程約28公里，運(yùn)營總里程達(dá)595.1公里，共18條線路，線網(wǎng)密度穩(wěn)居全國第一。
且城市“1公里地鐵率”已高達(dá)97%，便捷高效的軌道交通“1小時(shí)生活圈”已初步成型。
除了新線路的開通，深圳地鐵在既有線路的運(yùn)營效率上也有顯著提升。
2024年，深圳地鐵線網(wǎng)客運(yùn)強(qiáng)度達(dá)1.49萬人次/公里日，連續(xù)16個(gè)月穩(wěn)居全國首位。高峰時(shí)段，3條線路跑進(jìn)2分鐘間隔，這一運(yùn)營效率在全球地鐵系統(tǒng)中也處于領(lǐng)先水平。
在營收方面，盡管全年?duì)I收同比下降15.74%，但軌道交通運(yùn)營及資源經(jīng)營業(yè)務(wù)作為深鐵集團(tuán)營收的主要來源仍保持了強(qiáng)勁增長。
2024年，該業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)收入129.7億元，同比增長26.69%，占收入比重的61.23%。這主要得益于客流量的大幅增長以及非票務(wù)收入的提升。例如，地鐵商圈的熱度不斷攀升，帶動(dòng)了商業(yè)、物業(yè)服務(wù)等經(jīng)營性業(yè)務(wù)收入的增長。
房地產(chǎn)下行周期困局
盡管客運(yùn)量和運(yùn)營效率表現(xiàn)優(yōu)異，深鐵集團(tuán)2024年合并報(bào)表范圍內(nèi)仍虧損334.6億元，主要原因在于房地產(chǎn)行業(yè)下行對(duì)其“軌道+物業(yè)”模式（即以公共交通為導(dǎo)向的綜合物業(yè)開發(fā)，TOD模式）的沖擊。?
深鐵集團(tuán)自2004年開始探索“軌道+物業(yè)”模式，通過地鐵站點(diǎn)周邊物業(yè)開發(fā)，以土地增值收益反哺軌道交通建設(shè)運(yùn)營。
在過去房地產(chǎn)市場繁榮時(shí)期，該模式為地鐵建設(shè)提供了重要資金支持，推動(dòng)了深圳地鐵網(wǎng)絡(luò)的快速擴(kuò)張。?
但2024年房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)低迷，嚴(yán)重影響這一模式的成效。根據(jù)深圳市住建局?jǐn)?shù)據(jù)，2024年深圳新建商品住宅成交量約3.5萬套，較2021年高峰期近乎腰斬，市場整體呈現(xiàn)“價(jià)穩(wěn)量跌”態(tài)勢(shì)。
深鐵集團(tuán)的站城一體化開發(fā)業(yè)務(wù)也受此影響，2024年實(shí)現(xiàn)收入79.17億元，同比下滑46.23%，占收入比重的37.36%。
對(duì)于該業(yè)務(wù)收入下滑，深鐵集團(tuán)在年報(bào)中解釋稱“主要系房地產(chǎn)周期性結(jié)轉(zhuǎn)影響所致”。
房地產(chǎn)市場的下行也導(dǎo)致深鐵集團(tuán)的存貨增加。截至2024年年末，存貨為1035億元，占資產(chǎn)總額的比例為13.86%，同比上升12.26%。大量的存貨積壓不僅占用了企業(yè)的資金，還面臨著市場價(jià)格波動(dòng)帶來的減值風(fēng)險(xiǎn)。?
除了站城一體化開發(fā)業(yè)務(wù)的下滑，深鐵集團(tuán)對(duì)萬科的投資虧損也是導(dǎo)致虧損的重要原因。
作為萬科的第一大股東，深鐵集團(tuán)在2024年因萬科業(yè)績虧損，對(duì)其長期股權(quán)投資確認(rèn)投資虧損，并計(jì)提投資減值損失。
這一虧損在合并報(bào)表中體現(xiàn)為334.6億元的巨額虧損，超過了過去五年凈利潤的總額。
萬科2024年財(cái)報(bào)顯示，其全年?duì)I收下降約26%，凈利潤更是大幅下滑，這直接拖累了深鐵集團(tuán)的整體業(yè)績。
更深層次的問題在于行業(yè)性挑戰(zhàn)。
地鐵建設(shè)與地產(chǎn)開發(fā)的“時(shí)間差”在周期波動(dòng)中被放大，軌道交通需超前規(guī)劃，而地產(chǎn)收益依賴后期兌現(xiàn)。當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入下行周期，前期投入與后期收益的錯(cuò)配直接導(dǎo)致財(cái)務(wù)報(bào)表“失血”。
這一矛盾也體現(xiàn)在深鐵集團(tuán)的債務(wù)表現(xiàn)中。截止2024年末，深鐵集團(tuán)的總資產(chǎn)為7462.81億元，資產(chǎn)負(fù)債率為59.60%，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為0.03，應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率為7.20，存貨周轉(zhuǎn)率為0.22。
按照2024年EBITDA規(guī)模，公司年度可產(chǎn)生現(xiàn)金流能力為-230.67億元。截至目前，公司獲得的總授信額度為6264.68億元，已使用額度為1475.14億元。流動(dòng)比率和速動(dòng)比率分別為1.26和0.36，顯示出公司在短期償債方面存在一定壓力。?
盈利仍為地鐵公司的共性難題
深圳地鐵的困境并非孤例，在全球范圍內(nèi)，僅中國香港地鐵等極少數(shù)企業(yè)能實(shí)現(xiàn)盈利，其核心依賴的是“軌道+物業(yè)”模式中地產(chǎn)開發(fā)的超額收益。
但這一模式的成功需要高度集約的土地政策和市場紅利支撐，在當(dāng)下國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型期已難以復(fù)制。
從行業(yè)規(guī)律看，地鐵的準(zhǔn)公共產(chǎn)品屬性決定了其盈利困境。
地鐵作為公共服務(wù)設(shè)施，其定價(jià)受到政策限制，而作為重資產(chǎn)項(xiàng)目，其成本回收周期長達(dá)數(shù)十年。
以深圳地鐵為例，其票價(jià)實(shí)行“里程分段計(jì)價(jià)”，最高票價(jià)為14元，平均票價(jià)為4.3元。若按照2024年深圳軌道交通全年客運(yùn)量30億人次計(jì)算，票務(wù)收入也只有約129億元，仍然難以覆蓋電費(fèi)、人力、折舊等剛性運(yùn)營成本。
若只靠票務(wù)收入，需將票價(jià)提高至16元/人次才能盈虧平衡，這顯然與地鐵的公共服務(wù)屬性相悖。
而破解這一困局需要多元路徑探索。短期來看，深圳地鐵正在嘗試的通過數(shù)字化服務(wù)（如多語種智能終端、行李寄存柜）可以提升非票務(wù)收入；中長期來看，則需回歸“軌道+物業(yè)”模式的優(yōu)化，比如將開發(fā)重心從住宅轉(zhuǎn)向持有型商業(yè)物業(yè)，重點(diǎn)開發(fā)長周期收益的寫字樓、商場，減少住宅依賴等等。
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