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德陽市中江縣、成都市新都區(qū)、南京市棲霞區(qū)、安慶市宜秀區(qū)、臨沂市河?xùn)|區(qū)、宜昌市夷陵區(qū)、白城市洮北區(qū)、甘南合作市、上饒市鉛山縣、韶關(guān)市曲江區(qū)
濱州市沾化區(qū)、內(nèi)蒙古鄂爾多斯市伊金霍洛旗、臨汾市侯馬市、漯河市舞陽縣、昌江黎族自治縣七叉鎮(zhèn)、株洲市蘆淞區(qū)、紅河綠春縣、濟(jì)南市歷下區(qū)
蘭州市七里河區(qū)、天水市甘谷縣、大連市中山區(qū)、長沙市岳麓區(qū)、安陽市殷都區(qū)、六安市霍邱縣、樂東黎族自治縣尖峰鎮(zhèn)、新鄉(xiāng)市衛(wèi)輝市、鄂州市華容區(qū)、婁底市雙峰縣
昭通市大關(guān)縣、臺(tái)州市三門縣、畢節(jié)市大方縣、九江市湖口縣、德宏傣族景頗族自治州瑞麗市、澄邁縣金江鎮(zhèn)
惠州市惠東縣、廣西柳州市城中區(qū)、江門市鶴山市、德州市慶云縣、遼源市東遼縣、福州市平潭縣
吉安市峽江縣、甘南碌曲縣、茂名市茂南區(qū)、寧夏吳忠市青銅峽市、三門峽市義馬市、晉中市平遙縣、玉溪市峨山彝族自治縣、揚(yáng)州市儀征市、商丘市民權(quán)縣
直轄縣天門市、安康市平利縣、張掖市臨澤縣、白山市江源區(qū)、北京市懷柔區(qū)、景德鎮(zhèn)市浮梁縣、景德鎮(zhèn)市樂平市
渭南市大荔縣、廣西河池市南丹縣、孝感市大悟縣、萬寧市山根鎮(zhèn)、金華市蘭溪市、撫州市東鄉(xiāng)區(qū)、云浮市云城區(qū)
湛江市吳川市、韶關(guān)市仁化縣、晉中市平遙縣、宿遷市沭陽縣、常德市武陵區(qū)、駐馬店市泌陽縣、成都市青羊區(qū)、肇慶市封開縣
梅州市五華縣、銅陵市銅官區(qū)、寧夏銀川市西夏區(qū)、黃石市大冶市、涼山木里藏族自治縣、嘉興市平湖市
定安縣定城鎮(zhèn)、臺(tái)州市天臺(tái)縣、三明市沙縣區(qū)、甘南迭部縣、寧夏中衛(wèi)市中寧縣、長沙市長沙縣
漳州市薌城區(qū)、吉安市吉水縣、成都市龍泉驛區(qū)、廣州市番禺區(qū)、白城市通榆縣、果洛瑪多縣、丹東市鳳城市
成都市雙流區(qū)、鄂州市梁子湖區(qū)、撫州市東鄉(xiāng)區(qū)、儋州市排浦鎮(zhèn)、玉樹囊謙縣、青島市城陽區(qū)、駐馬店市新蔡縣、金華市婺城區(qū)、黑河市遜克縣、哈爾濱市道里區(qū)
鷹潭市余江區(qū)、普洱市景東彝族自治縣、屯昌縣屯城鎮(zhèn)、菏澤市鄄城縣、上饒市廣信區(qū)、瀘州市古藺縣、上海市黃浦區(qū)、吉林市永吉縣、甘孜雅江縣、長沙市開福區(qū)
隴南市武都區(qū)、內(nèi)蒙古錫林郭勒盟二連浩特市、荊州市監(jiān)利市、周口市項(xiàng)城市、榆林市府谷縣、南京市溧水區(qū)、果洛達(dá)日縣、運(yùn)城市芮城縣、德宏傣族景頗族自治州瑞麗市、肇慶市德慶縣
四平市公主嶺市、昆明市盤龍區(qū)、雞西市梨樹區(qū)、齊齊哈爾市鐵鋒區(qū)、廣安市岳池縣、甘孜新龍縣、黔東南黎平縣、銅仁市松桃苗族自治縣
文昌市鋪前鎮(zhèn)、贛州市石城縣、合肥市瑤海區(qū)、寧夏銀川市西夏區(qū)、綏化市北林區(qū)、延邊圖們市、福州市長樂區(qū)、寧夏銀川市永寧縣
隴南市成縣、延邊汪清縣、蚌埠市固鎮(zhèn)縣、甘孜得榮縣、瓊海市博鰲鎮(zhèn)
阿壩藏族羌族自治州松潘縣、昭通市鎮(zhèn)雄縣、西寧市城中區(qū)、信陽市浉河區(qū)、成都市新都區(qū)、廣西南寧市邕寧區(qū)、淄博市淄川區(qū)、長春市德惠市、牡丹江市西安區(qū)
宜春市上高縣、黑河市嫩江市、聊城市冠縣、懷化市芷江侗族自治縣、鄭州市中牟縣、眉山市洪雅縣、洛陽市汝陽縣、鞍山市岫巖滿族自治縣
莆田市仙游縣、臨夏臨夏縣、安慶市大觀區(qū)、鶴壁市山城區(qū)、定安縣龍門鎮(zhèn)
貴陽市南明區(qū)、廣西河池市巴馬瑤族自治縣、濟(jì)源市市轄區(qū)、寶雞市鳳翔區(qū)、臺(tái)州市溫嶺市、保亭黎族苗族自治縣什玲、濰坊市壽光市、南陽市鄧州市、廣西河池市金城江區(qū)、韶關(guān)市新豐縣
牡丹江市東安區(qū)、九江市共青城市、恩施州利川市、黃石市下陸區(qū)、韶關(guān)市翁源縣、阿壩藏族羌族自治州金川縣、佳木斯市樺川縣、遵義市桐梓縣
新鄉(xiāng)市獲嘉縣、長治市黎城縣、黃南同仁市、廣西梧州市藤縣、臨高縣加來鎮(zhèn)、長治市襄垣縣、鹽城市濱?？h、洛陽市嵩縣、內(nèi)蒙古呼倫貝爾市海拉爾區(qū)
威海市環(huán)翠區(qū)、臺(tái)州市玉環(huán)市、寧夏固原市原州區(qū)、宜賓市屏山縣、遵義市習(xí)水縣、深圳市坪山區(qū)、遵義市正安縣、邵陽市新寧縣
澄邁縣永發(fā)鎮(zhèn)、渭南市華州區(qū)、滁州市明光市、臨夏康樂縣、曲靖市麒麟?yún)^(qū)、長春市寬城區(qū)、廣州市海珠區(qū)、安慶市太湖縣、哈爾濱市南崗區(qū)、慶陽市慶城縣
成都市簡陽市、懷化市麻陽苗族自治縣、江門市蓬江區(qū)、阿壩藏族羌族自治州阿壩縣、大慶市肇州縣、黔西南普安縣、韶關(guān)市始興縣、廣安市武勝縣
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駐馬店市泌陽縣、澄邁縣永發(fā)鎮(zhèn)、東營市廣饒縣、北京市大興區(qū)、荊門市掇刀區(qū)、大興安嶺地區(qū)新林區(qū)、泰州市泰興市、安陽市安陽縣、韶關(guān)市乳源瑤族自治縣
渭南市澄城縣、雅安市蘆山縣、九江市武寧縣、廣西百色市田東縣、漯河市舞陽縣
廣西柳州市柳北區(qū)、內(nèi)江市市中區(qū)、郴州市北湖區(qū)、大連市普蘭店區(qū)、東營市利津縣、鞍山市立山區(qū)、果洛班瑪縣
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蘭州市榆中縣、金華市武義縣、深圳市光明區(qū)、鎮(zhèn)江市丹陽市、萬寧市三更羅鎮(zhèn)、齊齊哈爾市昂昂溪區(qū)、宜賓市高縣、上饒市萬年縣、濟(jì)南市商河縣、麗水市云和縣
南昌市西湖區(qū)、涼山甘洛縣、鷹潭市余江區(qū)、內(nèi)蒙古興安盟扎賚特旗、昌江黎族自治縣石碌鎮(zhèn)、東莞市沙田鎮(zhèn)、漳州市平和縣
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宜昌市秭歸縣、宜賓市興文縣、甘南合作市、鶴崗市興安區(qū)、云浮市羅定市、阜陽市阜南縣、成都市新津區(qū)
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廣西貴港市平南縣、湘潭市湘潭縣、淮南市田家庵區(qū)、十堰市茅箭區(qū)、亳州市蒙城縣
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內(nèi)蒙古呼倫貝爾市阿榮旗、紹興市諸暨市、咸陽市乾縣、紹興市上虞區(qū)、廣西來賓市興賓區(qū)、廣西柳州市城中區(qū)、衢州市江山市、遵義市仁懷市、徐州市睢寧縣、菏澤市單縣
濟(jì)南市萊蕪區(qū)、懷化市芷江侗族自治縣、合肥市肥東縣、撫州市崇仁縣、營口市站前區(qū)、定安縣雷鳴鎮(zhèn)、撫順市望花區(qū)、昆明市富民縣、南平市邵武市、鹽城市大豐區(qū)
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揚(yáng)州市江都區(qū)、臨沂市郯城縣、銅陵市銅官區(qū)、洛陽市欒川縣、大同市云州區(qū)、運(yùn)城市芮城縣、濟(jì)寧市兗州區(qū)、沈陽市蘇家屯區(qū)
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物流地產(chǎn)巨頭ESR私有化退市，盈利陷困境，股價(jià)較峰值跌去60%|界面新聞 · 地產(chǎn)
界面新聞?dòng)浾?| 王婷婷
“物流地產(chǎn)巨頭”ESR的私有化之路又進(jìn)了一步。
5月21日，ESR（01821.HK）與MEGA BidCo（要約人）聯(lián)合宣布，計(jì)劃通過協(xié)議安排的方式將ESR私有化，并已就此簽署相關(guān)協(xié)議安排文件。
根據(jù)公告，該私有化提案旨在注銷所有尚未行使的購股權(quán)，并向股東提供現(xiàn)金選擇或股份選擇，以實(shí)現(xiàn)公司的退市目標(biāo)。
該私有化方案顯示，注銷代價(jià)為，每股協(xié)議安排股份的注銷代價(jià)為現(xiàn)金13.00港元，或選擇收取一股 EquityCo 股份。股東可根據(jù)自身情況選擇全部現(xiàn)金、全部股份或部分現(xiàn)金加部分股份的組合方式。
同時(shí)，要約人將注銷所有尚未行使的購股權(quán)，并向購股權(quán)持有人提供基于“透視”基礎(chǔ)的現(xiàn)金要約，金額為注銷價(jià)減去相關(guān)行使價(jià)。對(duì)于尚未行使的獎(jiǎng)勵(lì)，要約人亦將提出注銷要約，確保公司治理結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。
MEGA BidCo（要約人）表示，私有化后ESR將能在更靈活的環(huán)境下進(jìn)行戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，提高決策及實(shí)施效率，并不受上市規(guī)則限制。此外，私有化還有助于公司股東名冊(cè)的轉(zhuǎn)化，吸引具有豐富專業(yè)知識(shí)和資本市場(chǎng)的經(jīng)驗(yàn)的投資者，為ESR的長期發(fā)展提供支持。
目前，該提案已進(jìn)入關(guān)鍵階段，相關(guān)協(xié)議安排文件、購股權(quán)要約函件及獎(jiǎng)勵(lì)提案函件已于 2025年5月22日正式寄發(fā)給股東、購股權(quán)持有人及獎(jiǎng)勵(lì)持有人。
據(jù)了解，ESR已確定于2025年6月13日召開法院會(huì)議及股東特別大會(huì)，以審議并批準(zhǔn)私有化提案及相關(guān)交易。要約人一致行動(dòng)人士及契諾股東已承諾在會(huì)議上支持相關(guān)提案。
自去年5月傳出ESR私有化消息后，歷時(shí)半年，于去年12月才明確，由喜達(dá)屋資本集團(tuán)、Sixth Street 和 SSW Partners牽頭的財(cái)團(tuán)擬通過協(xié)議安排將ESR私有化，提案對(duì)ESR的股權(quán)估值為552億港元（71億美元）。
現(xiàn)在，這家物流地產(chǎn)巨頭的私有化進(jìn)程終于取得決定性進(jìn)展。當(dāng)私有化協(xié)議塵埃落定，ESR也將完成從2016年合并成立到2025年退市的八年資本征程。
ESR內(nèi)部人士向界面新聞表示，目前公司一切正常，很穩(wěn)定，“資管方面還是一如既往?！?/p>
資本催化下的行業(yè)新貴：從擴(kuò)張到虧損
ESR的前身是易商紅木。2016年初，易商集團(tuán)與紅木集團(tuán)在華平投資的強(qiáng)力撮合下宣布合并，ESR就此誕生。
這兩大明星企業(yè)合并后，一路發(fā)展迅猛，初期公司估值突破30億美元，2017年韓國最大企業(yè)集團(tuán)之一SK控股集團(tuán)注資后，估值更是攀升至34億美元，迅速躋身行業(yè)頭部陣營。
創(chuàng)始人團(tuán)隊(duì)包括：易商的創(chuàng)始人沈晉初曾執(zhí)掌普洛斯中國，深諳本土市場(chǎng)開發(fā)之道；聯(lián)合創(chuàng)始人孫冬平則在國內(nèi)物流資產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域經(jīng)驗(yàn)豐富；紅木集團(tuán)創(chuàng)始人Charles de PortesCharles de Portes 則擁有摩根士丹利的金融背景。
這家新集團(tuán)合并了中日韓三國市場(chǎng)多項(xiàng)大型地產(chǎn)資產(chǎn)，旗下持有和在建的項(xiàng)目面積超過350萬平方米，物流地產(chǎn)項(xiàng)目儲(chǔ)備也增加至800萬平方米。
這種跨地域、跨領(lǐng)域的經(jīng)驗(yàn)融合，賦予了ESR資本運(yùn)作天賦。而在資本的助推浪潮中，ESR也開啟了收購擴(kuò)張模式。
在2017-2019年的三年間，ESR發(fā)起多宗并購交易。從2017年收購 Nabinvest Oxley切入澳大利亞物流地產(chǎn)核心資產(chǎn)，到2018年并入Propertylink實(shí)現(xiàn)澳洲東海岸倉儲(chǔ)網(wǎng)絡(luò)的深度整合，再到2019年通過對(duì)多家區(qū)域性物流地產(chǎn)商的整合，完成資產(chǎn)版圖的跨區(qū)域聯(lián)動(dòng)。
這一系列資本運(yùn)作，使得ESR的資產(chǎn)管理規(guī)模從74億美元迅猛攀升至202億美元，實(shí)現(xiàn)了近三倍的爆發(fā)式增長。
擴(kuò)張之后，ESR決定上市。2019 年，成立僅三年的ESR成功登陸港交所，IPO總額約126億港元。這期間，中國零售和電子商務(wù)行業(yè)發(fā)展迅速，倉儲(chǔ)物流需求日益旺盛，多方投資者紛紛看好ESR。
除華平投資持有39.89%的股份為其第一大股東外，還有韓國SK持股11.97%，京東物流集團(tuán)持股8.56%，荷蘭的基金會(huì)APG-Stichting持股7.80%，StepStone持股 2.52%，通用電氣養(yǎng)老金信托持股1.40%，高盛持股1.94%。
然而，激進(jìn)的步伐也埋下了隱患。上市第一年，盡管ESR的業(yè)務(wù)規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大，但其融資費(fèi)用卻同比激增 71.9%，高達(dá)1.8億美元。2019年，公司還接連發(fā)行年利率分別高達(dá)6.75%和7.875%的高息票據(jù)。
ESR的高成本融資在經(jīng)濟(jì)上行期或許尚可維持，但隨著市場(chǎng)環(huán)境的變化，逐漸成為其沉重的負(fù)擔(dān)。?截至2019年底，ESR的債務(wù)凈額為16.87億美元，但2018年底僅為8.79億美元。
很快，全球宏觀經(jīng)濟(jì)的變化又給ESR帶來不少壓力。近幾年來，地緣政治緊張局勢(shì)導(dǎo)致國際貿(mào)易受阻，中國經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇緩慢影響內(nèi)需市場(chǎng)，都直接影響到物流地產(chǎn)行業(yè)的核心需求。與此同時(shí)，國內(nèi)多個(gè)一、二線城市供應(yīng)不斷增加，也使得倉儲(chǔ)物流市場(chǎng)整體空置率增加，租金開始走低。
到了2024年，ESR的業(yè)績由此前的盈利直接進(jìn)入虧損狀態(tài)。根據(jù)3月25日發(fā)布的業(yè)績公告，期內(nèi)ESR錄得凈虧損7.623億美元，而2023年同期錄得凈利潤2.681億美元。
ESR表示，由于公司繼續(xù)在波動(dòng)及不明朗的環(huán)境下經(jīng)營，以實(shí)現(xiàn)其策略性業(yè)務(wù)重點(diǎn)，其不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益已受到過去數(shù)年累積的持續(xù)不利因素所帶來的負(fù)面影響。
此外，開發(fā)項(xiàng)目動(dòng)工率及核心交易活動(dòng)不溫不火、資金退出延遲及基金獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)下跌、資產(chǎn)公允價(jià)值負(fù)向變動(dòng)（包括非核心資產(chǎn)及近期資產(chǎn)出售產(chǎn)生的非現(xiàn)金虧損）以及資本循環(huán)速度低于歷史平均水平，均對(duì)ESR集團(tuán)于2024財(cái)政年度的盈利能力造成影響。
雖然近幾年ESR總強(qiáng)調(diào)“新經(jīng)濟(jì)”，試圖擺脫“地產(chǎn)”拖累，但結(jié)果似乎并不如意。而且，近兩年，ESR股價(jià)表現(xiàn)也出現(xiàn)震動(dòng)，多數(shù)時(shí)間徘徊在11-14港元之間，這一數(shù)字較2021年最高點(diǎn)下降60%。
現(xiàn)在，這個(gè)曾被熱捧的資產(chǎn)范本，終于也走上了退市之路。
私有化，是破局重生還是無奈之舉？
在業(yè)績承壓與行業(yè)變革的雙重夾擊下，私有化似乎成為ESR破局的必然選擇。
私有化的傳聞最早始于去年2月。當(dāng)時(shí)，有知情者指出，ESR的主要股東們正考慮收購這家亞洲倉庫開發(fā)商的可能性，甚至探討將其私有化。
去年5月，據(jù)彭博新聞社報(bào)道，ESR已收到來自喜達(dá)屋、Sixth Street和SSW等投資者集團(tuán)的第一輪非約束性有條件收購提議。
半年后，靴子落地。2024年12月4日，ESR發(fā)布公告，由喜達(dá)屋資本集團(tuán)、Sixth Street和SSW Partners牽頭的財(cái)團(tuán)擬通過協(xié)議安排將公司私有化。除上述邀約方，參與的機(jī)構(gòu)還有卡塔爾投資局（QIA）、華平投資以及公司創(chuàng)始人沈晉初等。
據(jù)了解，本次私有化對(duì)ESR的整體股權(quán)估值為552億港元（71億美元），比資本市場(chǎng)傳言的70億美元更高。ESR在去年11月29日停牌前的總市值約為485億港元，私有化溢價(jià)約13.6%。
這將是自2021年以來港交所最大的私有化項(xiàng)目。
根據(jù)私有化提案，股東可以在三種方案中進(jìn)行選擇：以顯著溢價(jià)將其投資全額變現(xiàn)（“現(xiàn)金選項(xiàng)”）；將其持有的公司股份轉(zhuǎn)換為EquityCo2股份；或按其選擇的比例結(jié)合這兩種選項(xiàng)。
截至2024年12月4日，財(cái)團(tuán)已收到占無利害關(guān)系股東所持有的協(xié)議安排股份51.2%的股東的不可撤銷承諾（“IUs”），以支持提案，這些股東包括安大略市級(jí)雇員退休系統(tǒng)、林惠璋先生、APG、海峽貿(mào)易和三井住友銀行。
今年5月15日，ESR發(fā)布公告，宣布私有化進(jìn)程取得決定性進(jìn)展。ESR已獲得包括英國金融行為管理局、新西蘭海外投資辦公室、證監(jiān)會(huì)、新加坡金融管理局、根西島金融服務(wù)委員會(huì)及韓國公平交易委員會(huì)的必要批準(zhǔn)，因此該等先決條件已達(dá)成。
5月21日，ESR再宣布，提案已進(jìn)入關(guān)鍵階段，相關(guān)協(xié)議安排文件、購股權(quán)要約函件及獎(jiǎng)勵(lì)提案函件將于2025年5月22日正式寄發(fā)給股東、購股權(quán)持有人及獎(jiǎng)勵(lì)持有人。
根據(jù)公告，私有化提案的預(yù)期時(shí)間表已明確。從2025年5月22日寄發(fā)相關(guān)文件開始，至2025年7月10日或之前完成現(xiàn)金權(quán)利支票的寄發(fā)及電子股票的發(fā)送，整個(gè)私有化過程預(yù)計(jì)將在未來幾個(gè)月內(nèi)完成。
其中，關(guān)鍵的生效日期預(yù)計(jì)為2025年6月30日（開曼群島時(shí)間），屆時(shí)公司將正式從香港聯(lián)合交易所有限公司退市。
匯生國際資本行政總裁黃立沖告訴界面新聞，ESR私有化，意味著傳統(tǒng)模式估值失效，“ESR股價(jià)較2021年峰值跌60%，私有化有助于擺脫短期業(yè)績壓力?！?/p>
當(dāng)然，ESR 的私有化，不僅是企業(yè)自身的戰(zhàn)略自救，也折射出行業(yè)的深層變革。當(dāng)前，不動(dòng)產(chǎn)管理行業(yè)正面臨競(jìng)爭加劇、技術(shù)變革等多重挑戰(zhàn)。而且，行業(yè)競(jìng)爭日趨激烈，頭部企業(yè)紛紛加大技術(shù)投入，提升運(yùn)營效率。
在此背景下，私有化或成為企業(yè)避開資本市場(chǎng)“短視審判”，進(jìn)行戰(zhàn)略調(diào)整的重要手段。對(duì)于ESR而言，私有化后，將脫離公開市場(chǎng)的短期業(yè)績考核與股價(jià)波動(dòng)干擾，能夠更專注于長期戰(zhàn)略調(diào)整。
2025年以來，港股市場(chǎng)私有化案例頻頻出現(xiàn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至目前已有超過10家港股上市公司披露私有化相關(guān)事宜，且多數(shù)私有化公司都存在交易不活躍、流動(dòng)性偏低等問題。
不過，私有化后的ESR又將踏入另一個(gè)戰(zhàn)場(chǎng)，在復(fù)雜多變的市場(chǎng)環(huán)境與激烈的行業(yè)競(jìng)爭下，其未來發(fā)展依然面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)。
截至2024年底，ESR管理費(fèi)收入相關(guān)資產(chǎn)管理規(guī)模714億美元，其中中國內(nèi)地占101億美元，歐洲及英國占124億美元?？傎Y產(chǎn)管理規(guī)模1417億美元，建筑面積4700萬平方米。
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