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500億“清倉”48座萬達廣場,王健林還剩多少家底?|界面新聞 · 地產(chǎn)

界面新聞記者 | 王婷婷

48座商場集體出讓,多起股權(quán)凍結(jié),在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域,萬達的一舉一動都牽動著市場的神經(jīng)。

近日,萬達集團開啟了近兩年最大的一筆交易。據(jù)國家市場監(jiān)督管理總局披露,萬達集團將一次性出手旗下48座自持的萬達廣場,買家為太盟、騰訊、京東等“熟人”投資者。

此次出售涉及大連萬達直接或間接持有的48個萬達廣場項目公司100%股權(quán),市場預(yù)計交易金額高達500億元。目前,該筆交易已獲批準。

這場交易不僅對于萬達集團十分重要,市場關(guān)注度也不斷增高,“王健林再賣48座萬達廣場”等相關(guān)話題在5月26日沖上熱搜,引發(fā)網(wǎng)友熱議。

對于這場資產(chǎn)出售,萬達集團相關(guān)人士向界面新聞表示,目前暫無更多信息可對外披露。

此次資產(chǎn)出售在業(yè)內(nèi)看來,是萬達最后的“斷臂求生”。

一名民營房企內(nèi)部人士告訴界面新聞,萬達“斷臂求生”緩解自身短期債務(wù)壓力,雖然喪失了資產(chǎn)管理權(quán),但保留了運營身份,通過管理費、租金分成方式分享后續(xù)收益,其本身20多年的商業(yè)經(jīng)營經(jīng)驗也是接盤的投資者缺乏的核心能力。

“對于接盤的投資者來說,萬達廣場作為國內(nèi)一線商業(yè)品牌,本身資產(chǎn)具有較高的區(qū)位優(yōu)勢及消費流量基礎(chǔ),其穩(wěn)定的租金回報率,在當(dāng)下的不穩(wěn)定市場背景下,也是這些投資者看重的?!鄙鲜鋈耸肯蚪缑嫘侣劚硎?。

不過,500億元資產(chǎn)迎來買家之后,王健林名下4.9億股權(quán)被凍結(jié)的消息又傳來,讓這家商業(yè)地產(chǎn)巨頭再陷入輿論中心。

500億級資產(chǎn)迎來豪華陣容接盤

萬達這次迎來了豪華接盤陣容,匯聚了保險、私募、科技互聯(lián)網(wǎng)等多方勢力。

國家市場監(jiān)督管理總局信息顯示,由太盟(珠海)管理咨詢合伙企業(yè)(有限合伙)(下稱“太盟珠?!保?、高和豐德(北京)企業(yè)管理服務(wù)有限公司(下稱“高和豐德”)、騰訊控股有限公司(下稱“騰訊控股”)、北京市潘達商業(yè)管理有限公司(下稱“京東潘達”)、陽光人壽保險股份有限公司(下稱“陽光人壽”) 組成的合營企業(yè),將收購萬達旗下48家目標公司的全部股權(quán)。

這些買家中,除高和豐德外,其余均為萬達的“熟人”。其中,騰訊控股、京東與萬達的“緣分”可追溯至2018年。

當(dāng)時,大連萬達商管(此前為“萬達商業(yè)”)正備戰(zhàn)A股IPO,騰訊控股作為主發(fā)起方,聯(lián)合蘇寧易購、融創(chuàng)中國和京東以340億元入股萬達商業(yè),收購萬達商業(yè)香港H股退市時引入的投資人持有的14%股份。

500億“清倉”48座萬達廣場,王健林還剩多少家底?|界面新聞 · 地產(chǎn)

在這340億元的總投資額中,騰訊控股投資100億元,持股比例為4.12%;京東投資50億元,持股比例為2.06%。

騰訊對萬達的投資還不止于此,在2023年7月,萬達遭遇流動性危機之際,騰訊繼續(xù)對萬達伸出援手。彼時,上海儒意影視制作有限公司以22.62億元的價格收購北京萬達投資49%股權(quán),而上海儒意背后控股大股東正是騰訊。

因此,此次騰訊再次參與到萬達48座商場的收購交易中,無疑是對雙方過往合作的延續(xù)與拓展,被業(yè)內(nèi)視為其對萬達的又一次“雪中送炭”。

陽光人壽與萬達的合作也有一定歷史。最近兩年,萬達面臨債務(wù)壓力不得不持續(xù)出售資產(chǎn),接手方多為新華保險、陽光人壽、大家人壽等險資。據(jù)了解,僅陽光人壽就入手了至少6家萬達廣場。

私募公司太盟投資集團作為此次交易的主導(dǎo)方,亦并非首次與萬達合作,已多次擔(dān)當(dāng)萬達的“白衣騎士”角色。

2023年末,珠海萬達商管多次沖刺港股未果,面對300億元對賭壓身,為緩解流動性壓力,大連萬達商管集團與太盟簽訂協(xié)議,即太盟將聯(lián)合其他投資者對珠海萬達商管進行再投資。

2024年,太盟、中信資本以及3家國際投資機構(gòu)共同宣布,計劃向大連新達盟投資約600億元,以持有后者60%的股權(quán),助力萬達渡過對賭危機。

此次萬達的接盤方新成員高和豐德,隸屬于高和資本,是中國首支也是最大的人民幣商業(yè)地產(chǎn)私募股權(quán)基金,早些年便開始運作國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)私募基金收并購及運營業(yè)務(wù)。

具體到這次500億級交易,據(jù)澎湃新聞報道,收購將通過專項基金平臺完成,由太盟主導(dǎo)進行投資。太盟計劃注資約50億元認購基金次級份額,承擔(dān)主要風(fēng)險并獲取超額收益;一些國有大行組成的銀團將提供300億元貸款授信,剩下的150億元將通過夾層融資渠道募集,目的是吸引險資、產(chǎn)業(yè)基金等多元主體參與。

此外,收購的這48家目標公司分別涉及北京、廣州、成都、杭州、南京、武漢等多個一二線城市的萬達廣場項目。

交易完成后,萬達商管將繼續(xù)負責(zé)這些商場的日常運營,但萬達廣場的所有權(quán)將徹底轉(zhuǎn)移,交易預(yù)計將在2025年下半年正式交割。

業(yè)內(nèi)普遍認為,此次交易回籠的500億元資金將顯著緩解大連萬達集團的流動性壓力。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進告訴界面新聞,萬達能夠一次性賣掉48座商場,其實有些出乎意料,但也表明其資金壓力大,能夠獲得龐大的資金回籠,對萬達來說是好事,可為集團爭取寶貴的喘息時間。

不過,也有聲音認為,從長遠來看,核心資產(chǎn)的大量流失,意味著未來穩(wěn)定現(xiàn)金流的持續(xù)減少,萬達的商業(yè)版圖將遭受重創(chuàng),其在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的話語權(quán)也將被削弱。

王健林的商業(yè)帝國困局何解?

王健林,這位曾經(jīng)的中國首富,近兩年陷入了前所未有的困境,至今未解。

于是,王健林開啟了“賣賣賣”模式。

在2024年出售了26座萬達廣場之后,今年1-2月份,位于宣城、銅陵、安陽、四平、揚州的5座萬達廣場,也被新華保險旗下的坤華股權(quán)投資先后收購。今年4月,萬達又將萬達酒店管理擺上貨架,接盤方是同程旅行,代價為24.97億元。

現(xiàn)階段的萬達究竟有多困難,需要不斷“賣血求生”? 中國企業(yè)資本聯(lián)盟中國區(qū)首席經(jīng)濟學(xué)家柏文喜認為,萬達目前的核心問題是需要償還債務(wù),但其在化解債務(wù)問題時,還面對如何解開股權(quán)凍結(jié)、戰(zhàn)投落地等相互纏繞的“連環(huán)鎖”。?

柏文喜向界面新聞表示,萬達集團有息負債規(guī)模龐大,其還面臨蘇寧、融創(chuàng)、永輝超市等合作伙伴總計180億元的債務(wù)仲裁。

債務(wù)方面,公開數(shù)據(jù)顯示,截至2024年6月末,發(fā)行人萬達合并口徑有息負債1375.61億元,其中一年內(nèi)到期的有息負債302.69億元,有息負債存量較大,一年內(nèi)到期規(guī)模較高,存在一定的債務(wù)壓力。

此外,據(jù)合并資產(chǎn)負債表顯示,截至2024年6月底,大連萬達商業(yè)貨幣資金為115.77億元,流動資產(chǎn)合計1306.68億元。短期借款39.07億元,合同負債30.27億元,應(yīng)付賬款103.03億元,流動負債合計1159.67億元。

更關(guān)鍵的是,融創(chuàng)、蘇寧分別于2024年1月以及2024年10月,向中國國際經(jīng)濟貿(mào)易仲裁委員會提起對萬達集團的仲裁。其中,融創(chuàng)要求萬達支付95億元的股份回購款,蘇寧要求萬達支付50.41億元股份回購款。

此前萬達相關(guān)人士透露,在仲裁案件審理期間,融創(chuàng)申請凍結(jié)了萬達及相關(guān)公司的股權(quán),這一舉措對萬達正在進行的600億元股權(quán)重組也產(chǎn)生影響。截至目前,仲裁尚未有結(jié)果。

這也意味著,原計劃于2024年第二季度完成的600億元股權(quán)交割重組,時至今日仍在進行中。

困局未解,萬達還不斷經(jīng)歷股權(quán)凍結(jié)。

3月18日,北京萬達文化產(chǎn)業(yè)集團新增1條股權(quán)凍結(jié)信息,被執(zhí)行人為大連萬達集團,凍結(jié)股權(quán)數(shù)額為80億元,凍結(jié)期限為2025年3月18日至2028年3月17日,執(zhí)行法院為河南省鄭州市中級人民法院。

5月8日,王健林新增一起股權(quán)凍結(jié),涉及大連萬達商業(yè)管理集團股份有限公司約3億元股權(quán),凍結(jié)期限至2027年5月7日,執(zhí)行法院為大連市西崗區(qū)人民法院。

此前,王健林所持的大連萬達集團、大連合興投資、萬達體育、珠海萬達銳馳等公司股權(quán)也已被凍結(jié),累計凍結(jié)股權(quán)數(shù)額約4.9億元。

面對如此艱難的現(xiàn)實處境,一個尖銳的問題擺在眼前,王健林還有多少資產(chǎn)可賣?盡管此次一次性拋售了48座萬達廣場,但萬達手中仍握有大量資產(chǎn)。

“萬達的核心資產(chǎn)是萬達廣場?!备鶕?jù)大連萬達商管官網(wǎng)的信息顯示,截至2024年年底,萬達在全國開業(yè)513座萬達廣場(包括輕資產(chǎn)運營),商業(yè)運營總建筑面積7090萬平方米。據(jù)市場測算,這500多座萬達廣場,估值超過8000億元。

不過,在擬上市的平臺珠海萬達商管體系外,王健林只有140座左右萬達廣場可供變現(xiàn),這或許也是在相繼出售了數(shù)十座萬達廣場、萬達酒店管理等資產(chǎn)之后,留給王健林最后的籌碼。

在這場關(guān)乎生死存亡的突圍戰(zhàn)中,萬達能否打破困局、逆風(fēng)翻盤?至少,如今這500億資金落地后可解萬達的“燃眉之急”。

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