界面新闻记者 |王婷婷

我国房地产行业迈入了民营房企境外债“破冰”的新阶段。

新城控股（601155.SH）的母公司新城发展（01030.HK）发布公告，宣布公司已成功发行3亿美元的高级无抵押债券，期限为3年，最终利率指导价为11.88%。

这笔债券的发行所得款项约2.94亿美元，将用于同步购买要约的资金，预计票据发行将在2025年6月26日完成。

业界普遍认为，作为近三年来首家重启资本市场融资的民营房企，新城此次成功发债标志着民营房企海外融资的突破，有助于提振市场对民营房企的信心，并有望推动更多优质房企重启海外融资，缓解行业流动性压力。

中指研究院企业研究总监刘水指出，只有具备实力和稳定发展的企业才能在国际市场进行发债，这为其他民营房企重启境外融资提供了借鉴，有助于改善国际资本市场对中国民营房企的风险预期，提振行业信心。

新城发债后，即将面临偿债压力。

6月12日，新城发展发布的另一份公告显示，公司将通过现金购买其尚未偿还的2025年到期4.45%优先票据（2025年7月票据），未偿还本金金额为3亿美元。

据界面新闻了解，新城系今年合计还有6亿美元境外债将到期，包括新城发展7月13日到期的3亿美元债和新城控股今年10月15日到期的3亿美元债，此次发行新债，正好覆盖7月即将到期的旧债。

在5月26日召开的新城控股2024年股东大会上，管理层也针对融资、偿债等问题回应了股东关注。

对于是否新发美元债，王晓松表示，目前在试探水温，如果境外投资人认可，有合适的机会公司会尝试，如果没有，公司会按照既定的打法推进偿债工作?！?亿美元债券的偿还工作公司已经提前铺排，正在有序推进?！?/p>

但市场对此次美元债发行成功的代价较高感到意外，利息达11.88%，较之今年7月将到期的美元债票据利息4.45%翻了一番还有余。

新城并非今年首家发行美元债的房企，今年2月18日，混合所有制房企绿城中国发布公告，计划增发本金总额1.5亿美元的优先票据，该票据将与2月13日公布的本金总额3.5亿美元的原始票据，构成同一系列票据，年利率为8.45%。

增发后，绿城中国此次融资本金总额升至5亿美元，均将于2028年到期，其中新发的1.5亿美元票据发售价为票据本金的100.5%，发行收益率8.258%。

对比绿城发行美元债的利率，新城的价格更高。

刘水也认为，从融资成本看，新城本次美元债询价区间11%－13%，在当前环境中偏高?！?#36825;一方面源于美元利率维持高位及美联储观望态度；另一方面反映房地产行业复苏过程中，投资者对部分民营房企债券仍要求较高风险溢价?！?/p>

在他看来，民营房企未来偿债安排仍存不确定性，压力主要来自销售端——核心城市处于复苏进程但其他城市承压，销售资金回笼情况直接影响偿债能力。

数据显示，今年1-5月，新城控股累计合同销售金额88.36亿元，同比下降55.27%；累计合同销售面积113.86万平方米，同比下降58.40%，单看5月份数据，新城实现合同销售金额约19.73亿元，同比下降51.90%，销售面积约25.26万平方米，同比下降56.12%。

新城认为公司有能力偿还高代价美元债，6月12日上午，新城发展召开了面向机构投资者的电话会议。

新城发展董事会秘书张宛玲表示，新城系偿债能力并不弱，2024年租金收入对利息覆盖倍数3.93倍，未抵押商场25个，价值190亿元，主要位于长三角，租金收入超17亿元；已抵押商场规模1025亿元，抵押率43%。

“对于7月到期的美元债券偿付已做了充足的准备，假设现在不发美元债券，我们也是有自有资金来兑付?！?#26032;城控股董事会秘书李峰也表示。

至于“借新还旧”的原因，张宛玲认为，这是出于公司存在保留境内现金、维护融资渠道的考量，是通盘考虑今年到期的6亿美元债券的解决方案。

整体而言，新城发展作为纯民营房企成功发行美元债，依然具有很强的信号意义。

近几年，随着房地产行业深度调整，民营房企融资难度不断增加，境外债券发行规模更是大幅下降。

到2025年，房企融资仍然呈现收缩态势，数据显示，今年前4月，房企融资规模为1090亿元，同比下降34%，其中2025年的2月及4月，为过去一年中融资规模最低和次低。

业内认为，新城此次融资成功不仅为自身补充流动性，更重要的是打破了境外投资者对民营房企的观望态度，后续预计会有更多财务健康、运营稳健的房企重启境外融资。